佛衛電視台 講　題：時事法令16 主講者：見岸法師 時事法令第十六集 各位法師大德 各位同學大家好 這一堂課呢 把這個繼續 把這個夾層屋的一些細節 再跟各位報告一下 那麼上一堂課有提到 夾層屋的相關問題 那麼其實夾層屋嚴格來講 不算是一個合法的建築物 他就是在樓跟樓之間呢 多一個夾層 所以他最高呢 不能超過5公尺 最低要3.6公尺 那麼通常這個面積 都是不會算入 你的總樓板地面的 總樓地板的一個面積 他通常不會算進去的 那也不會在建造的 這個申請圖當中出現 而且呢他通常都是 建商會要求住戶 自己在交屋之後呢 做第二次的施工 那麼因此買夾層屋 也是有一些風險的 那麼我們要怎麼分辨呢 分辨說是比較合法的夾層 或是比較非法的夾層 那麼如果說是成屋 就是已經蓋好的房子 我們就比較容易去查清楚 比較簡單 你依照地址就可以查到 建築物的建號 那麼去申請登記簿謄本 那麼你會看到 這個合法的夾層 他會登記在這個謄本上面 那麼如果說沒有夾層的登記 但是現場卻有夾層 這個就是所謂的非法夾層 那麼應該事實上在市場上面 大多數都是非法夾層 也就是夾層屋的坪數 他是不會呢 登記在這個登記簿裡面的 那麼這是成屋 我們可以去這樣申請 謄本出來查 如果是預售屋呢 預售屋我們就要看 建築執照申請圖上面 是不是有夾層的區域 如果有夾層的區域 表示他是有合法申請的夾層 如果沒有夾層的配置 但是你去接待中心看樣品屋 卻有夾層的設置 那麼這個通常都是 非法夾層 那麼這個合法夾層 當然是比較有保障 也就是如果以後交屋之後 被拆除 那麼就可以向建設公司求償 那如果是非法夾層 沒有登記 那麼你如果交屋之後呢 被拆除就沒有辦法 跟建築公司求償 所以把這個夾層屋弄懂 我們要買房子 也比較能夠安心 那麼但是我們也要知道 夾層屋的面積 不可以超過一層的三分之一 而且呢 最好是經過建管同意 建管單位同意 那是屬於合法的夾層 我們剛剛有提到夾層屋 大部分都是夾層的施工 是交屋之後 請買房子的人自行再施工 請工人施工 所以每一戶蓋的情況 都不一樣 所以有時候被拆的時候呢 建商就會說 那是你們自己蓋的 你自自己蓋成這個樣子 說是蓋成違法 就說就算是違法 他也會說他管不著 建商就會推託 那麼如果 還是喜歡買夾層屋 就說如果覺得多了一層 可以利用 那麼要注意就是 在施工的時候 要注意結構的安全 每一個建築物都有他既定的 結構安全標準 所以這個通常如果建商 要賣這個夾層屋 他有良心的這個建築業者 他在樓地板的承重結構上 都會補強 本來正常是如何 那麼因為要 等於交屋後會再施工 所以他都會承重力上面 他會有所補強 那麼這樣子屋主在做夾層屋 二次施工的時候 比較不會嚴重這個影響 結構的安全 不會影響結構的安全 那也就是說這個是要注意 結構安全的問題 那麼這個夾層屋的 一個價格呢 我們大概用標準屋的單價 再加上新建夾層屋的造價 作為參考值 這個是有一定的標準 所以也不能夠太貴 太離譜 好 所以有關夾層屋 最後幾個小問題呢 跟大家作一個報告 接下去呢我們看法拍屋 最後一個這個有關於這個 不動產房屋的這個部分 法拍屋 那麼法拍屋 要講法拍屋之前呢 我們先來知道說 什麼樣情況會造成法拍屋 也就是什麼樣的情況之下 房子會被拍賣 那麼第一種情況就是 不動產抵押 也就是房子所有權人 你需要用錢 你就去申請這個抵押 那申請抵押之後呢 你的抵押期間已經到了 你應該要還錢 但是你沒有還錢 沒有受到清償的話 那麼抵押權人 你可能是向銀行 銀行申請 所以銀行呢或 是其它的債權人抵押權人 他就可以跟法院申請 拍賣抵押物 拍賣抵押物 然後拍賣之後 以他的這個拍賣金額 來清償他的債物 這個就是一種 法拍會出現的情況 就是抵押 所以在這個民法的 873條裡面 民法873條有規定 那麼抵押權人 就是說有抵押權的這個人 因為他的債權沒有得到清償 他可以使這個抵押權拍賣 行使抵押權 然後拍賣抵押物 那麼他是一種非訟事件法 不是再經過正常的訴訟程序 因為他已經有抵押權了 他是一種非訟事件法 所以他可以取得民事裁定 申請民事裁定之後 就可以做為執行名義 就直接的申請強制執行 對不動產查封拍賣 那意思就抵押權人呢 他可以申請裁定之後 就執行得到這個執行名義 有這個執行名義呢 他去直接就去對這個不動產 查封拍賣 那麼第二種情況是 這是第一種就是 不動產抵押的情況 因為借貸的關係 申請抵押 或其它關係 法律關係 把這個房子拿去抵押了 那麼第二種情況是 債務人不能清償債務 就是有人他欠債了 那麼他跟人家借錢 不能償還 那這個錢還不出來的時候 債權人行使債權 他可以取得執行名義 取得執行名義之後呢 可以依這個執行名義呢 申請查封債務人的房子 然後呢拍賣 強制執行拍賣之後呢 然後去償還這個債務 那這個執行名義 可能就是什麼 法院確定的支付命令 或是調解委員會的調解筆錄 法院的調解筆錄 和解筆錄等等 那麼這些呢都是所謂的 可以取得的執行名義 那麼也就是有這些 你之前已經有申請調解了 不管是調解委員會或是法院 你去申請調解去申請和解 這個筆錄呢 就可以做為說你要去執行 執行什麼東西呢 執行查封這個債務人的 不動產房子 然後查封之後拍賣 拍賣之後 再償還他欠你的債務 這是第二種情況 那麼不論是因為他是自己 之前已經設定不動產抵押的 或是因為債務不能償還 而造成的拍賣的 不管是哪一種情況 都是要先取得執行的名義 取得執行名義之後 再申請查封不動產房子 然後再去拍賣 這個就稱為法拍屋 那麼還有一種比較特殊的 就是不動產所有權人 因為欠稅 積欠國家的稅 然後所以呢 被法院查封拍賣 也有一個情況 是這個情況 那這是這個法拍屋的來源 這個法拍的來源 有這三種情形 那麼法院呢 拍賣不動產 然後有投標人 來得標的這個行為呢 我們在法律上認為 他是一種買賣契約 各位要注意他是買賣契約 所以即使是你去標法拍屋 他還是屬於買賣的一種 那什麼是買賣契約呢 他的契約關係是什麼 是債務人 跟得標人之間的買賣 不是跟法院買 法院只是一個中間 透過法院去執行 這個買賣關係而已 所以你還是得標人 就是買受人 債務人就是出賣人 這樣子 那這種不動產所有權人 他還是屬於出賣人 所以因此我們在拍賣 法拍屋的時候 如果這個房子之前 已經有人租了 有承租人的時候 我們有一個民法上 有一個很大的原則 叫做買賣不破租賃 買賣不破租賃這個原則之下 他一定呢一定要繼承 接受這個租賃關係 這是為了保護善意第三者 也就是保護這個租賃人 租房子的人 所以因此我們要買法拍屋 不管你是要買來自己住 或是要投資 都要注意這個情況 因為裡面如果你還有承租人 你就房子你就自己不能住了 你要等到租約期買 不再繼約 那如果我們在講出租的時候 又提到過一種 那一種租約到了也不續約 也沒有再表明的時候就 就變成什麼 變成不限定時間的麻煩了 你要請它搬家都很困難 所以變成說你自己要住 去買到的法拍裡面 還有承租關係的時候 我們就變成自己不能入住 那麼如果你是要買法拍屋 再轉賣的話呢 你要再轉賣上價金就會很低 因為很容易有法律的訴訟 這是就這個法拍 法院拍賣的性質來講 他是一種買賣關係 那麼法拍他是有一定程序的 他是有一定程序 那他有什麼樣的程序呢 也就是說 這個通常法院 在拍賣不動產的時候 他都會有公告 公告之後呢 都會有這個 定這個酌定保證金 那麼投標人在開標的之前 你要去繳這個保證金 那麼法院拍賣繳納的保證金 不是訂金 他不是訂金 他是屬於買賣金額之當中的 其中一部分 那如果成交的話 就是屬於買賣金額的一部分 那麼他最主要就是要表明說 你有誠意要買這個法拍屋 那麼如果說你買受人 你去標到的人 他不想買了 不交付餘款 不交付餘款的時候 他交了這個保證金呢 可以再供下一次 法拍拍賣的一個費用 以及呢 如果再一次拍賣之間的差額 所以法院拍賣 投標人要先繳保證金 繳了保證金之後呢 還要填標單 因為這個投標是要式行為 要式行為就是你要書面的 這個除了繳保證金之外 還要這個標單 那麼如果兩個呢 不管是保證金或是標單 少了一個 都投標都無效 這是在強制執行法 第87條跟89條的規定 這個標單要怎麼做呢 有些人也許都很熟悉 就是說我們應該要書件密封 投到執行法院所設立的標櫃 標櫃 那裡面要寫什麼呢 以投標人的姓名年齡住址 還有你想要 買的不動產是什麼 哪一個 那麼出的價額是什麼 那麼投標應該繳納保證金 如果你沒有繳的話 這個投標就無效 即使你標到了也沒有效 那麼投標之後呢 這個再來看怎麼樣決標 不動產拍賣房子跟土地 同時的時候 有土地有房子 就是這個房子 蓋在這塊地上面 這塊地跟這個房子 是同時要拍的 這時候是分別定底價的 底價分開 分開但是以總價來決標 也就是要很寫清楚 房子 比方房子五百萬 土地七百萬 分開寫但是決標的總價呢 是合起來是一千二百萬 這樣子 如果有兩個人投標的話 那就看哪一個人呢 他的這個當場增加的金額 最高的為得標人 那麼也就是說 有兩個投標 那麼他的投標 也就很多人投標 那最高額的有兩個 我們投標就是 以最高額的人得標嘛 那麼最高額的人 有兩個人的時候 那麼就當場再增加 看加多少錢 那麼加到最高的 就是得標 那沒有人增加的話 兩個人都不增 那就抽籤 用抽籤來決定得標人 如果通常這法院 都會定一個底價 如果你寫的標單 沒有到那個底價 就流標 就是說或是沒有人買 如果這個不動產拍賣 沒有人買的時候呢 就依前次拍賣的底價 再減百分之二十 減百分之二十再去拍 那再沒有人買 再第三次拍賣 再減百分之二十 再做第三次拍賣 那如果三次拍賣 都沒有人拍 譬如說流標之後呢 就進入強制管理的一個程序 強制管理的程序 所以這個是不動產的這個 法拍屋它整個一個流程 大概是這個樣子 法拍屋的流程 那麼有這個流程之後呢 這個我們在場就是說 什麼樣的人 可以去參與這個投標 那麼通常任何人 你如果法院公告上面 你知道什麼時候要法拍 你都可以去標這個不動產 那麼債權人也可以 所以債權人也可以參與投標 那麼如果說不動產拍賣不成 也就是說我不去投標 可是我就是在等等等 如果是債權人 那我不去參與競標 就等到這個房屋呢拍賣 一次兩次三次不成 沒有了 那這時候呢 他來承受 這個拍賣不成可以由 債權人來承受 所以我們可以知道 債權人對於這個 查封拍賣的房子 他怎麼樣可以去 得到他的保障呢 有兩個一個就是 你就等他拍賣完 拍賣完的價金呢 來償還你的被積欠的債務 那通常有好個債權人的時候 那就要平分 那如果說你不要用這種方式 不要等到他成交了 這個再從這個債金去償還 你被積欠的債務的話呢 你可以去參加投標 你也可以參與投標 或是你就說對於這個 拍賣的不動產有興趣的話 就去參與選擇競標 怕被人家買去 或是選擇在不動產 拍賣不成的時候 你去承受他 但是如果債權人 有兩個人以上 表示願意承受的時候 就要抽籤 依強制執行法第94條規定 來抽籤 抽籤看因為兩個人 都有意思要承受嘛 這個房子或是土地 好 那麼如果拍賣成功了 那就要點交 就是點交之後 所有權才移轉 所有權才移轉 那麼點交就很有學問 這個點交這個問題 很有學問的 為什麼呢 因為我們要了解在什麼時候 什麼情況之下點交 什麼情況不點交 如果查封的時候 有債務人佔有 這個房子被查封了 可是欠債的人還住在裡面 或是債務人的佔有輔助人 比方說他的家屬 他的職員 他的受雇人 或是他的學徒等等 這些呢都還住在這個 不動產房子裡面 這是第一種情況 或是查封之後 被第三個人所佔有了 這個時候呢 都要點交 那麼如果是第三人 在查封之前 若是這個房子在查封之前 就有第三人佔有 不是債務人 也不是債務人的眷屬 而是第三人的有權佔有 那麼就不點交了 比方說他是租賃 我們講過嘛 買賣不破租賃 所以在查封之前 就有租賃的的關係 存在的時候 他就不點交 所以我們可以這樣 講大約的原則 那麼這種原則 我們可以來看 幾個詳細的情況 也就是說有四種情況 我們是必須要點交的 有四種情況可以進行點交 第一個就是查封的時候 債務人佔有 那時候你可以點交 然後申請這個強制執行 債務人搬離 那麼第二個情況是 查封之後第三人佔有 第三人佔有 那麼查封之後第三人佔有 事實上呢是無權佔有的話 那也是要點交 就是查封之後 有第三人佔有的情況 是要點交的 第三個就是查封之前 查封之前第三人 是無權佔有的 而且他也不爭執 所以他沒有權利住在這裡 那麼來申請 這個強制執行拍賣的時候 他也不爭執說 他要住這裡 那麼這個情況就是查封前 有第三人佔有 他又不爭執的時候 這個要點交 第四種是什麼 設定抵押在先租賃在後 這個時候也就是說 已經有抵押權了 這個房子已經設定抵押了 然後他又租出去的時候 那要先這影響到這個抵押權 所以要先把租賃關係給排除 先跟法院申請 跟法院申請排除租賃關係 那等到確定這個租賃關係 被排除之後 那麼呢這個也要進行點交 就這四種情況 那麼有一種情況就是 不得除去租賃的 剛剛一再強調的 就抵押在前租賃在後 抵押在先租賃在後 這個是這是剛講到說 這個要把租賃關係除去的 可是反過頭來說 如果是租賃在先抵押在後 如果你這抵押前設定之前 已經先有租賃關係 先把房子租給別人了 那這個時候呢 申請法院拍賣這個房子 抵押物的時候 是不可以排除租賃的 不可以排除租賃的 所以即使查封之後呢 這個就屬於我們講的 剛剛查封之前的有權佔有 那這個時候 是不可以除去租賃 那麼就不能點交 不能點交 所以在買法拍屋 一般人在買法拍屋 最怕的就是這種情況 什麼情況呢 在抵押之前就有租賃關係 抵押之前就有租賃關係 然後自己又沒有去查清楚 那等到買了這個房子之後 我們就要等到租賃關係 結束之後 你才能夠進住這個房子 去處理這個房子 那麼其實不是只有這一個 還有一種就是說 他雖然是這個租賃關係 不是在這個抵押權設定之前 但是呢在這個查封之後 被人家進入佔有的 我們剛剛提到的 這個查封之後第三人佔有 或查封之前 第三人無權佔有的情況 那麼你在點交的時候 都會容易產生一些糾紛 他就不走了 他就不走了或東西不搬了 這都是在買法拍屋的時候 要注意的事情 所以就是說 買法拍屋最好就是買空屋 就是買空屋 那麼你在投標之前 就去先看看房子裡面的狀況 是不是沒有人住 還有一個就是說 即使沒有人住東西很多 而且這個東西 你都不能隨便丟的 很多東西的 這叫不空 屋不空 人空屋不空的情況 這個也是很麻煩的這個 以前曾經就發生一個案子 這個報紙上可能各位都看過 還有一個印象 就在宜蘭 也是最近幾年的事吧 這一兩年的事 宜蘭就發生這個法院 法院要拍賣這個房子 那個法院拍賣出去的房子 那個得標人進去一看 才發現屋主一家四口的遺骸 遺骨啊都還在這個房子裡面 可能是自殺的 沒有人發現 沒有發現 那可能就債務沒辦法清償 這樣沒辦法清償 就被銀行查封拍賣 那就拍賣的過程都很順利 然後買的人就開門一看 哇 這簡直要昏倒了 一家四口的遺骸都還在裡面 那還要處理啊 那以後他要自己住嗎 可能也不敢住 那要賣嗎 這消息一暴光 誰敢買呢 所以這是很頭痛的問題 所以這個很多很多 法拍屋的業者 有些仲介業者 專門在做這個法拍屋的 他都會公告說 這是空屋點交 空屋點交的拍賣屋 那事實上空屋點交 你還是要去查清楚 因為通常這個法院 拍賣公告筆錄是空屋啊 實際上還有四種情況 雖然公告是空屋 可是實際上有四種 四種情況呢 第一個就是人空屋空 這是最好的 就確定是空的 說人空屋空 就是這間房子裡面沒有東西 也沒有人住 沒有人在裡面 也沒有東西在裡面 這是最單純的 這就是說這個 屋主就不會再回來 屋主就不會回來了 空無一物 這時候最好 這時候你如果得標的話呢 趕快去拿到所有權 拿到所有權 作好保全準備之後 就可以開鎖就進去裡面 就是把它清掃裝潢 這是最好的一個狀況 第二個狀況就是人空物不空 就是說這個裡面沒有人 屋主就跑掉了 就是不在 但是東西都在裡面 屋主雖然不會回來 裡面很多東西 而且什麼呢 他的電視機電冰箱 這些家電用品都在 沙發椅 床或是說這個衣櫥 這個很多的這些家具呢都在 有的還甚至祖先牌位都在 那麼這時候也很麻煩 你還要點交請屋主回來搬 第三個就是人不空屋空 就是人在 但是屋裡都沒有東西 這什麼意思呢 就是說這間房子 確實說空了 因為要拍賣都搬完了 但是他的屋主常常回來 常常回來 有可能回來巡一巡 可能住一兩晚 雖然裡面沒什麼家具了 有時候他也會回來走一走 水電也都沒有斷 沒有斷水斷電 那這個是什麼呢 這個就是居心叵測 他可能就是 有時你若法拍買到了 你要整理的時候 要點交的時候 他就要跟你要搬遷費 要跟你要搬遷費 那麼第四項就是 人不空屋不空 就根本不是空屋 人也還住在裡面 家具東西水電什麼 通通都正常 這是最麻煩的 最麻煩的 雖然法院公告拍賣的筆錄上 是空屋 可是事實上裡面都有人 那麼這種上面講的 這四種狀況除了第一種 人空屋空之外可以不用擔心 其他三種都是 還要得標人再處理 你得標人變成還要再處理的 那怎麼處理呢 第一個就請法院到現場 來清點造冊 那麼法官就會同意說 裡面有東西的話 就先現場保留 那有些法官就會堅持說 把他清到別處去 要是空屋點交 你就要清除這些東西 那這時候變成得標人 還要再找地方來保管 這原來屋主這些東西 那這是一個麻煩事情 那麼所以第一個 就先請法院來現場清點造冊 再來 裡面如果有東西 就要請屋內的東西的所有人 來領回去 領回去 那麼如果不領的話 就要向法院申請拍賣 裡面的東西 其實這裡面的東西 通常都賣不掉 通常賣不掉 最後只好協商 得標人自己買下來 那麼其實我們在這個 買這個法拍屋的過程當中 我們在點交的時候 一定要申請 法院會派個書記官來 法院會請一個書記官來呢 然後呢 如果你是請代書處理 代書出面 然後呢會同書記官 然後去開這個房子 開這個標的物這個房子 然後去清點裡面 看裡面有沒有東西 如果都是空的 那就很好 那如果是有東西 就要照這個清冊 清點清冊 造冊來處理這些東西 那通常也會請這個屋主 或是之前的那個所有權人 就是屋主呢 來出面同時出來 來談 說看你這些東西 何時要處理掉 因為已經拍賣掉了 已經拍賣成功了 人家就要進來了 那麼你這些東西 要趕快清理掉 那通常我們都是 中國人不喜歡 太強制的一個作法 不喜歡雙方撕破臉 所以書記官都會居中協調 那也就書記官呢 他不要居中協調 他就跑去旁邊 抽個煙去晃一晃 然後讓這個代書或買受人 委任的代書 跟屋主作一個協商 或是買受人自己 就去跟屋主協商 你這些東西何時要清一清 那這個時候 我們有一個不好的習慣 就是說 屋主就跟你說 我搬東西要貼我一些錢 要貼他一些錢 他才要把東西搬走 就是說你那麼便宜 就買到我的房子了 你總是要付給我一些錢 然後你看房子被查封了 你看我多久都沒有使用 或是我多久都沒有收入 生意也做不成也不能住 你要多多少少給我一些錢 那事實上這個錢 是不需要給的 不需要給的 因為買受人你已經透過 法院的關係法拍的關係 你已經買到這個房子 價金你都已經交出去了 甚至你房屋交了之後呢 你這個一個月內都還要把 這個標單上寫的金額的餘款 全部都要交出去 那事實上是不需要再付給他 搬遷費的 可是我們中國人總是 想說息事寧人 有時候遇到一些耍誣賴的人 他就是都不給你動 不給你搬 不給你清 那變成還要自己再去找地方 來去處理這些東西 不管是能用的不能用的 就會覺得很麻煩 好 我就給你錢 讓你趕快搬走 所以這時候有時候叫 積非成是 不對的事情做久了 就變成對的 我們現在的人說 你若買到買拍屋 要點交之前啊 你就一定要出一筆錢 請裡面的人裡面的東西 全部搬走這樣 那事實上如果你堅持不付 告訴各位就是有耐心 你就堅持不付 一直點交不成 再申請第二次再第三次 久了就強制執行 反正就是你就可以處理了 就是說你有時間 透過你的時間 耐心等待 可能三個月半年 然後經過這個去跟法院 一再申請 申請這個點交 然後甚至呢 說裡面的東西就是不搬走 然後一次兩次公告 沒有人來認領 那就當作廢棄物處理了 當作廢棄物處理 可是這個時候又會 遇到一個問題 有些人惡向膽邊生 他覺得你要處理掉他的東西 他裡面可能有家具 有什麼東西 他就生氣了 生氣可能就會有糾紛 可能就會把你車子敲壞啦 甚至恐嚇你啊什麼的 有時候買受人 我們大家都善良老百姓 去買這間房子的時候 然後又不堪其擾 說好好好 我就給你幾千塊 五千 一萬 一萬五 就讓他搬家了 這是法拍屋最怕碰到的情況 就是這種情況 如果說你不急著使用 你就耐心等 委託代書去處理 那托個半年一年 那麼到最後呢 用強制執行廢棄物的方式 就把他清理掉也是可以的 但是就是看我們怎麼做 可果你很需要房子的時候 那變成就是說 我們一般人的作法 那就是貼補 他一點這個費用這樣子 但是我們只是說 就法律層面來談的話 就法律層面來談 你已經標到這個房子了 那進行點交 裡面還有人有東西的時候 事實上你不需要再付 任何的費用請他搬離的 那如果有人代書跟你說 你就出一些錢讓他搬走 那這是因為 我們一般民間想說 和氣相處 和氣生財的方式 那再來就是說 還有一種情況就是 你買到的法拍屋很便宜 一坪才幾萬塊 兩三萬塊 可是要注意 那可能是什麼 持分共有 這個通常超低價的法拍屋 有七成以上 十件裡面 十個案件裡面有七個案件 大部分都是持分共有 什麼叫持分共有呢 就是你這個房子是所有權人 不只一個人 可能兩三個人 那麼這個時候呢 你買到的這樣子的 一個法拍屋啊 那就是你用低價標的 持分的房子 你要跟原來原持分的人協議 你可以請原來 其它持分的人呢 因為原來持分的人 有權利優先把拍賣的部分 買回去 除非這個持分的人 放棄購買 那麼得標人才能繳清尾款 真正取得產權 再跟這個持分人做分管協議 那這個意思也就是說 如果這房子有三個人 三個人持分叫持分共有 那其中一個人的持分部分 因為債務的關係 被查封拍賣 那麼如果我們去標 標到這樣的一個房子 買到這樣一個法拍的 房子的時候 事實上要注意 因為你要買之前就要先去 跟持分人 原來其它兩個人去協議 因為其它兩個人 他可以有優先權 有權利優先就把那三分之一 另外三分之一買回去了 那如果另外你先事先 跟他們協議 那如果協議完 那另外那兩個持分人 他不要買 他不要買的話你就可以去把 另外三分之一呢 給買下來 那得標人那個時候呢 他才能夠繳清 繳清這個尾款 然後真正取得產權 真正取得產權 你取得產權之後 等於說你取得這個房子的 三分之一產權 再跟原來另外那兩個人 再做一個分管協議 分管協議就是說 這個我們各有三分之一 對不對 各有三分之一 範圍劃分清楚 比較不會有糾紛 那麼這種還是算好的啦 但是實務上面 你說要做分管協議 有時候也很難溝通 因為通常只有一個門 那你要怎麼分管 所以這最好都不要碰到 這樣的一個共同持有房子的 一個情況 那如果是共同共有 如果沒有做分管協議 如果是共同共有 你要做分管協議都很難 這個都是很麻煩的事 所以買法拍屋的時候 多多詢問 那麼最後呢 我們就是就這個整個 法拍屋的一個情況呢 做一個歸納整理 就是說法拍屋的一個來源 通常有兩個 一個就是設定抵押權 就他把房子拿去設定抵押 第二個就是債務不履行 就是有欠債 沒辦法清償的時候 被債權人申請查封拍賣的 這個都是屬於法拍屋的來源 還有一個就是欠稅 國家的稅欠繳 那麼欠繳之後 由這個政府單位呢 申請查封房子拍賣 這個都是法拍屋的來源 再來法拍屋的房子標到之後 最好是能夠點交 你不點交 你後面的後續工作 都得自己來 你要去申請點交 點交呢 雖然要負擔一點負用 可是呢 就享受法院提供的相關服務 定期來履勘 定期來這個房子履勘 然後協調雙方交屋的 時間等等 這個透過點交的制度 對我們會比較有保障 所以你標到房子之後 七天之內繳清尾款 我剛剛講一個月 這個講太快了 是七天之內你要繳清尾款 一個月之內才能取得什麼 大概一個月的時間 取得不動產權利移轉證明書 那麼取得這個不動產權利 移轉證明書的時候 才拿這個證明書 去跟法院申請點交 他整個流程是這個樣子 所以變成你要去買法拍屋 你先記得我們要有那個錢 因為你到時候 七天之內就要把尾款付清 你要有這些周轉金 那麼拿到 權利移轉證明書的時候 申請點交 申請點交如果他不搬 你十五天之後再去呈報 再去呈報法院 再請書記官再來一次 那第二次履勘的時候 這個會同員警 因為前面第一次 他已經來過來 他沒有誠意要處理 那十五天之後 申請第二次履勘 履勘的時候 書記官會同警方呢 他就會來現場來點交 那麼這個時候 通常他再不搬哪 書記官就會去旁邊 意思就是要你去跟那個人 協調搬家費 協調搬家費 如果你不願意 跟他協調搬家費 那就再一次申請強制執行 申請強制執行 那這是整個 這樣子前前後後 大概要四個月到半年 四個月到六個月之間 如果不是 不是這樣子人空屋也空的 那就比較乾脆 人空屋也空的話呢 大概兩三個月 就可以自己使用這個房屋 如果是有任何一方 不管是人不空或是屋不空 或是人不空 屋也不空的 這三種情況呢 那有時候不僅拖到半年 拖到一年的都有 好 這是有關法拍屋的一些 相關規定 就跟各位做一個說明 報告到這裡 好 那麼最後呢 就是說有關房子的事情 我們大概都有一個概念了 那麼最後有一個就是 跟房子有關的就是 現代人尤其在都市裡面 這個出門都必須開車 比較方便 因為路途遙遠有車子 在經濟上面也可能比較划算 也不一定哪 其實養車子也很麻煩 耗的金錢也很多 但是現代人大部分都有車子 甚至有一戶人家都兩台車子 那買房子 接下去就要想說 這個房子有沒有停車位 沒有停車位 你每天在那邊找車位 你找到抓狂 尤其在台北市 找一個停車位 是很辛苦的事情 這曾經呢 我就聽過 我哥哥講的一件事情 我俗家在台北 那麼有一次他下班 七點多就下班 我媽媽在家裡等等等到吃飯 等很久 八點多還沒回來 九點多還沒回來 那十點還沒有回來 打電話去公司說已經離開 早就離開 他就很擔心 後來才發現他找不到停車位 他就在我們家樓下的 社區那邊轉啊轉 轉了很久 轉了一個鐘頭 找不到停車位 想睡覺了 就停在路邊睡覺 睡醒了再找 找不到 等到快十點了 不行了 那趕快呢就打電話給我母親 請他下來顧車上去吃飯 吃飯吃完再下來 再去找車位 那非常的辛苦 也就是說有車子 沒有停車位 他只能在附近一直繞一直繞 不能回家 所以有很多人 尤其在大都市裡面 要買房子的時候 都會考慮到說 這個房子有沒有附停車位 那麼如果有 這個大樓裡面有停車位 那你連停車位 一起買的時候呢 那就要注意到幾個問題 大概有注意到五件事情 那如果能夠注意到 可能會順利一點 第一個就是你實地要去看 看這個停車位 確認他是哪一種停車位 是平面式停車位 還是機械式的停車位 那麼這個時候呢 你除了看說 有些人他去房屋仲介公司看 他只給你講預售停車位 買賣契約書 他可能有這樣的範本 可是你實際上要去確認 這個是平面式的 還是機械式的 平面式的呢 你要確定他的一個產權如何 是不是在這個 房屋的房價裡面 還是另外再付 乃至於這個坪數如何 坪數的 是不是變成我們之前講的 灌水的坪數放到 房屋的坪數裡面 還是另外再計算的坪數 那麼如果是 機械式的停車位呢 那其實就實際上 更要注意什麼 除了剛剛幾個問題之外 還要注意到他的高度 他的載重 有些呢他的高度載重比較小 比較低 你的車子比較大 可能是箱型休旅車 這可能就沒辦法進去 還有就是機械式的停車位 他的維護情況保養情況 他這個這個有沒有定期 維護保養 這個都是很重要的 這個以免發生危險 再來不管是機械式的停車位 或是平面式的停車位 他的管理費怎麼計算 有沒有管理費 那如果有的話 他要算到 是你要計算看看 你來用租的還是用買的 比較划算 這都是考慮的 因為以前 以前的公寓大廈 有時候他有附停車位的時候 他有些大廈是這樣 他的管理費 是不包括停車位的 也就是他的管理費 是包括停車費 對不起 他的管理費是包括停車位 就停車位不另外再計管理費 那麼有些是什麼 就最近兩三年 你會發現我的管理費 怎麼漲價 怎麼會漲價 以前比方說以前是五千塊 現在怎麼漲到五千多塊 然後去看明細一看 停車位要收管理費 原來是經過這個大廈 這個管理委員會開會 大家決議管理費收得不夠用 所以之前呢 停車位沒有 另外再收取管理清潔費 從哪一年開始呢 再加收停車位的管理費 所以管理費的總額呢 就增加了 所以這個也就是 有一可能會發生的情況 所以你在買停車位的時候 都最好先事先查清楚 你的管理費用 是不是有包括在 有沒有把這個 停車位包括進去 再來第二個要注意 就是多方比較 然後比較之後 你確定你要買這個停車位 你要把他寫成書面 不管是賣方親自的承諾 或是仲介的承諾 你都要把這個對於停車位的 種種相關的承諾 寫成書面之後 納入合約裡面 所以你這合約書 除了這個房子之外 最好包括停車位的種種的 一個大家協商協議的 這個承諾 都寫在裡面 第三個就是說 你在簽約之前 一定要比對權狀 比對這個權狀 因為要要求買方或仲介 提供這個房地房子 房地產以及這個車位的 權狀影印本 那麼最好你留一分 那如果有心思有時間 那你有能力 你也可以去跟主管機關 地政事務所或公務局 調閱這個地籍圖或施工圖 來比對看看 這個車位的情況 是不是正常的 是不是合法的 是不是安全的 那第四個你在簽約的時候 一定要請買方出示正本 這個有車位有權狀的 要出示權狀正本 沒有權狀的 譬如說有些大廈裡面 公寓大廈裡面的這個車位 他是使用權他不是所有權 那如果他沒有權狀 沒有所有權狀的話呢 你要出示所有權人 使用同意書 使用同意書 或是以及全部所有權人的 分管協意書 也就是你要有相關的文書 要能夠拿正本出來 那麼如果這個車位 不是私人所有的 是公共設施的 你只有使用權 沒有所有權的時候呢 要加註這個位置圖 編號使用權的擔保等等 都要寫清楚 那麼第五個呢 如果這個糾紛 有糾紛呢要求償處理的話呢 可以透過仲介買賣者 你如果是透過仲介買賣的話 就請仲介業者幫你協調處理 如果不行就要向消保會 消費者保護基金會呢 向消保官呢 或當地不動產 仲介公會來申請協調 這個都是我們可以了解的 尋求救濟的一些管道 好 我們有關於這個 這一章啊 我們這個第二章 我們民法第二章的一些 相關規定 就是居住 我們只講過的居住 第一章講居住公寓大廈的 一些相關的權利義務 那麼第二章講的是置產 置產就是買賣不動產 包括土地包括房子 注意相關規定 以及應該注意的風險 還有這個買賣房子的 五種的產品 海砂屋 幅射屋 法拍屋等等 我們都跟各位 我們大家一起來了解了 那麼有關民事的部分 還有一個第三章 就關公證跟認證 有關公證跟認證的部分呢 我們也要用一點時間 跟各位做個介紹 那所謂公證跟認證 是不一樣的 我們一般人知道公證 那其實不曉得是認證 那麼這一章裡面 就是有關民事的第三章 公證跟認證 我們也可以分成幾個主題 來說明 首先我們先區別一下 公證跟認證的不同 其實公證跟認證都是 國家賦予公證人的兩種職權 也就是說不管是公證或認證 是誰來處理呢 是公證人 公證人 那麼公證是什麼呢 公證是由公證人來證明 人民之間 有一種特定的法律行為 或是有一種私權事實的成立 或存在 那麼公證人要證明 這種法律行為法律關係 還有這種權利存在是真實的 那比方說契約 人民之間兩個人之間 有一種法律關係 法律行為存在 比如說契約 買賣契約 那麼這個買賣契約 可以請公證人來公證 他證明這個內容是真實的 有效力的 那麼認證是什麼呢 認證是公證人來證明一種 私文書上的簽名 這種司文書上的簽名 是本人所簽 而且形式上是合法的 或是證明這個私文書呢 他的副本跟原本 是完全符合的 所以意思也就是說 認證沒有就一個法律關係 去做一個證明 而是就法律關係 而產生的這些私文書 這些私文書上面的簽名 或是他是謄本原本 這個是完全相符的 所以他認證是認證 簽明上是合法的 是本人簽的 然後他的 或是說認證他的謄本 他的影印本是跟正本相同的 好 認證最主要的目的是這樣 公證就不是 好 那麼我們也可以這樣再來說 一種剛區分的是一個 就他的一個定義上 來一個區分 實質上的關係來區分 另外我們也可以就時間來 做一個區分 一般來講 對於現在跟未來發生的 私權事實可以公證或是認證 就是現在發生或未來發生 你可以認證也可以公證 但是對於過去的私權事實呢 只能採用認證的方式 不能公證 這是要注意的 如果過去已經發生的 比方說買賣契約的關係 那麼你要去認證說 這個簽名是不是真實的 對過去已發生的你只能認證 不能用公證制度 好 那麼哪些事情可以辦理 公證或認證呢 事實上公證或認證的範圍 很廣 只要是私權 不是公權力 就是人民跟人民之間的 權利義務關係 都可以用公證或認證的方式 都可以請求公證人 做成公證書 或是做成認證 那認證之後有認證的認證書 認證書出現 那麼有哪些呢 其實很多 像買賣 贈與 租賃 借貸 雇用關係等等 這些契約行為都可以公證 或認證 那麼還有一種就是權利 所有權 地上權 抵押權 典權 這些權利呢 取得 設定 喪失 變更 這些權利也都可以公證 或是認證 那第三個就是親屬關係 婚姻親屬關係 不管是結婚 訂婚 解除婚約 也可以 也可以透過公證或認證 那麼還有其它的很多 那麼這些部分呢 我們就留待下一堂課 再跟各位說明 所以下一堂課會更詳細的 跟各位介紹 什麼是公證制度 那麼這個公證和認證呢 我們要怎麼樣去運用 要怎麼樣可以保障 我們的權利 那麼經過公證之後 他有什麼好處 他有什麼好處 是這樣 公證之後有很多的好處的 那麼這些部分 我們就下一堂課再繼續說明 那麼以上的介紹呢 很簡單 也希望呢各位能夠受用 那祝福各位 身心平安 法喜充滿 阿彌陀佛