佛衛電視台 講 題:時事法令15 主講者:見岸法師 時事法令第十五集 各位法師大德 各位同學大家好 我們這一堂課呢 一剛開始要再把上一堂課 講到最後的那個 成屋履約保證 再跟各位呢再說一下 上一堂課講的比較倉促 那麼我們就這個圖表 成屋履約保證的 一個流程表來看 那麼這個最主要的就是說 在這裡面就是有一個 履約保證的一個經理公司 有一個經理公司介入 介入這個買賣雙方 以及銀行之間 也就是銀行委託 這個經理公司代辦 代辦把這個買賣雙方 應該履行的義務 促使他們履行 而且交付應該有的權力 應該有的利益 所以該銀行 銀行的角色 就是一種保證的一個角色 那麼實際上去執行的 是這個經理公司 那麼經理公司呢 向買方賣方呢 收集了相關的資料 產權資料 乃至於這個價款 買方要支付價款給經理公司 賣方呢 就提供相關的產權資料 然後經理公司再由他們呢 去辦理這個產權的移轉 移轉之後再代替這個買方呢 去申請貸款 申請貸款之後呢 由他們呢 先支付一些必須支付的費用 像這個仲介費用 這個是由賣方來支付的 或是增值稅-房屋稅-地價稅 還有工程的尾款 還有原來的貸款等等 相關的款項 全部支付完畢之後呢 然後把這個款項就交給賣方 賣房子的人可以得到 他應該得的這個價錢 然後再把房子的所有權 交給買方 交給買方 而且正式交屋 正式交屋 那這是整個 成屋履約保證的一個流程 那麼會有這樣子的一個作法 一個制度出現呢 最主要也就是說 在成屋買賣的交易過程當中 買方跟賣方 都有他們最害怕的事情 有的人就買完房子之後呢 他錢付了 付了之後他的產權 沒辦法轉給他 還是說賣的人 他的產權已經轉給對方 買的人 但是買的人沒有把錢交給他 所以這個來說 要賣的時候 當中有損失在 這是在賣房子買房子的 過程當中 最怕碰到的問題 所以才有這樣子的一個 成屋履約保證的 一個流程出現 那麼如果是這樣子的話呢 經過這個 成屋履約保證的流程 是由銀行出具保證書 銀行出具這個保證書 給買賣雙方的 所以買賣雙方各自的保障 就在這個保證書裡面 那麼通常他的保證範圍 就是最主要有兩項 各有兩項 賣方呢就是什麼 如果賣方沒有依約履行 把這個產權移轉 就是說要賣的人 沒有把這個產權要轉給 這個買的人-買房子的人的話 那麼這時候 銀行保證的範圍就是 把這個買方交付的定金 或是已經交付完金錢呢 返還於買方 因為這個錢一開始 還沒有交給賣房子的人 先交給這個經理公司 這個房屋仲介公司 經理公司 那麼所以呢 當這個賣房子的人 他若是不要賣 或是他的產權有問題的話 買的人的錢還拿得回來 這是一個保障 那麼這是買的人的保障 那賣的人有什麼保障呢 賣的人最怕就是買房子的人 沒有交錢 沒有照約定的時間來交錢 那麼這時候呢 若是發現這個問題 他可以透過這個經理公司呢 去催告 催告之後呢 來解除這個契約 那麼這時候 銀行可以怎麼做呢 因為是這個買的人 沒有按時來交錢 所以他之前交的錢 交的這些定金 交一些錢 部分的這個買賣的錢 他可以先給這個賣房子的人 來補償他的損失 這是說這個房子 產權還沒有移轉之前 產權還沒有移轉之前 買房子的人呢 他就失約 若是說他有過失 還是說他不買 還是說人就走了 那麼這時候呢 銀行這個透過這個經理公司 可以將之前收的一些定金 就交給賣房子的人 補償他的損失 那麼如果是說已經產權 已經移轉了 這個房子的這個所有權狀 已經移轉了 貸款也已經撥下來了之後 那買房子的人不要交錢 不要交這個尾款 那麼這個賣房子的人 可以請求銀行來保障 因為銀行有做這個保證的 責任在 所以銀行可以 他可以請求這個銀行 最後的這個尾款呢 一樣交給這個賣房子的人 所以他就是賣方 可以請求銀行 請求銀行什麼呢 在保證額度的款項 連同尾款一起就給付 所以這就是對賣方 蠻有利的一個事情 所以賣房子的時候 如果可以透過 這個成屋履約保證的程序 對賣房子的人有一點保障 就是說即使你產權移轉過去 給買方 那麼買方不繳付尾款的時候 你可以請求銀行給付 那麼也就是說 如果在買賣房子過程當中 我們對這個對方沒什麼把握 還是說我們本身較不熟的 我們可以利用這個 成屋履約保證這個方式 來做一個買賣 這樣對我們 也是比較有一個保障 這是我們上一節課 講到這個 成屋履約保證的時候呢 有一些問題講的比較快 所以在這裡呢再重覆一次 那麼今天我們大家複習一下 就是再總結一下 就是在我們生活當中 買賣房子或是買賣土地 做這個買賣的時候 不管是買房子還是賣土地 有幾件事情 大家要注意 就是不要被騙了 就是最近這幾年 將近這十年以來呢 有人統計說 不動產的交易的過程當中 常常碰到這個詐騙的方法 那麼詐騙的方法大概有八種 有八種 所以我們若了解一下 也避免自己被詐騙 那麼第一種就是什麼呢 假租屋真賣屋 什麼叫假租屋真賣屋呢 就是有時候詐騙集團呢 他會利用人頭戶 利用人頭戶呢 用房東的名義來開立本票 那麼再用債務不履行的理由 跟法院申請給付 那跟法院申請給付的時候 法為會把這個傳票 那事實上他是要寄給房東 可是因為 是這個甲的房客去申請的 所以他就會把這個傳票 寄到租屋的地方去 那這個租屋人其實就是 這個詐騙集團 他只是去跟房東租房子 他就故意不告訴房東 那故意不告訴房東 因為其實房東 根本沒有開立本票 這個本票是詐騙集團 假藉房東的名義 偽造文書開出去的 那開了本票之後呢 他又這個債務不履行 因為他不可能有這筆錢 拿出來 所以房東就變成債務不履行 然後就被法院開傳票 開了傳票 又寄到租屋的地點 所以又被這個詐騙集團 就給他藏起來 故意就不告訴房東 那這個時候呢 經過船票送達 房東沒有去法院的時候呢 房子就會被法院拍賣 那麼拍賣掉的時候 這個甲的房客 租房的房客 也就是詐騙集團 他會利用法院 在拍賣這棟房子的時候 他就跑去買下來 去法拍去買下這個房子 那麼因為法拍買房子 可以貸款 他用房東的名義去貸款 貸款的時候呢 大量的貸款 然後就捲款而逃 那捲款而逃之後 房東才發現說 他的房子已經不見了 房子已經移轉到別人的名下 所以這是很糟糕的一件事情 所以有時候 房子出租要注意的就是房客 他是真的來租房子 還是有可能是詐騙的 那麼第二個就是 偽造土地權狀詐騙買主 什麼叫偽造土地權狀呢 這個有關係到這個偽造文書 有些這個詐騙集團 他們這個偽造文書的 功力很好 可以偽造這個土地所有權 偽造房屋所有權狀 還有印鑑等等 那麼偽造這些權狀之後呢 他就去跟人家買土地 用這個假的權狀 去跟人家買土地 那麼去買土地呢 不是他去買土地 是人家要來買 他賣土地 用這個假的權狀去賣土地 其實他本身沒有土地 那麼有人要買土地的時候呢 他就拿這個權狀給大家看 人家就要求對方要付定金 付定金如果他想買 就要付定金 可能就是即期支票 看是現金或是即期支票 那麼他拿到錢之後呢 那怎麼辦呢 尤其是支票 支票就要洗錢啊 所以他們就把這些 即期支票 拿去這個已所得的款項呢 去買大量的黃金 其實買大量的黃金 或是金條 有時候是 今年洗錢的一個方式 好這是第二種情況就是 若你要買土地的話 若是你要買土地的時候 要注意的是這個地主 是不是真正的真的地主 若沒有就是 這個詐騙的這個人 他去偽造文書說 自己偽造出來的 一個土地所有權狀 我們又不會看 看不懂 還是說你有去地政事務所查 我們其實是可以查的 這個去政府的 這個地政事務所查 或是委託代書去查說 這筆土地是不是的 就是這個人 他的土地 他是不是真的有要賣 所以這個是可以避免的 就是可以多查詢 多查詢是避免被詐騙的一個 最基本的方法 第三個就是 現在已經比較少了 因為現在的國民住宅少 早期國民住宅很多的時候 有時候這些詐騙集團會透過 這個政府機關的官員的關係 取得眷村改造 國民住宅的配額 就是他有很多的配額 那是利用 還是跟官商勾結有關 他取了這些 國民住宅的配額之後 那麼他在幫民眾申請 申請這個國民住宅 那麼他藉機就詐財 因為他可以順利取得 國民住宅的這個 預售屋的鑰匙 那有時候曾經有一個case 就是他可以帶著兩百多人 去看國民住宅 然後就騙了二十億 對不起 兩億 兩億元 所以這個是 這曾經發生過的案例 就是說這個 因為國民住宅便宜 那麼他會假藉他是 合法的仲介公司 那取得國民住宅的配額等等 這是第三種情況 第四種情況呢也是很多 就是沒有人住的空屋 假藉屋主名義來賣屋詐財 就是有人會去觀察說 這棟房子很久很久都沒有人 屋主也都沒有來 屋主都沒有來 也不知道屋主是誰 他就在這個空屋的外面 就掛一個招牌 掛一個牌子 或是貼一張紅紙說要賣 或是要租這樣 那其實他不是屋主 他就是觀察很久了 這間房子都沒有人在走動 連屋主可能都沒有來 那他就開始在那 他就說他要賣還是他要租 那麼通常呢 這都是較偏僻的地方 較沒有鄰居的地方 所以人家不知道說 他是不是真的屋主 那麼他刊這個廣告之後呢 他就自己去打一副鑰匙 打鑰匙很簡單 他就去跟打鑰匙的人說 我鑰匙不見了 你來幫我開 那麼有鑰匙了之後 人家若要買房子 還是要租房子 他就帶人去看 跟人家收定金 收租金 租一租才發現說 他的這些錢全部拿走 那租房子的人買房子的人 才發現說這間房子不是他的 這就是一種利用 這個沒有人住的這個空房子 去騙人家 騙人家說要租還是要賣 收這個定金還是買賣的金錢 這是第四種 若是你要買房子 人家說這個是舊房子 很久沒有人住 那麼你要確定說 這個人 跟你接觸的這個人 真的是屋主 真的是屋主 那麼才不會 咱一生存下來的這些錢 就被騙走了 那第五點呢 第五種的情況就是 要假租房子 可能你有房子要租 那麼他可能 他假裝他要租房子 他其實他租房子是別有居心 他跟你租房子 租房子之後呢 他就有鑰匙 屋主就會打鑰匙給他 給他鑰匙之後 他自己又去刊廣告 說這個房子又要租 又要租 然後有人就會來租房子 那麼他再用這個契約 假裝他是屋主 再跟人家打契約 打完這個租房子的契約之後 他就可以收定金 收這個租金 那麼呢收了這個錢之後呢 他就跑了 等到這個真正的屋主 要來收租金的時候 才發現說他之前租的人 不是這個人 之前租他的這個人已經跑了 現在另外又轉租給別人 錢都又被他拿走了 這就很麻煩 為什麼很麻煩呢 因為這第三者呢 他租金已經交出去了 他是善意第三者 善意第三者就是他 他可能也不知道啊 是被騙 那麼房東呢 被騙了他也不知道 所以房東收不到錢 第三者房客已經繳了錢 所以這是 有時候就會發生糾紛 兩方面都被騙 第六個情況呢就是這個 預售屋一屋兩賣 一屋兩賣 有的建築商是比較惡質的 比較壞的 比較壞心的這個建商呢 因為咱還沒有建好嘛 我們講的預售屋 就是還沒有蓋好 他可能只有一個藍圖而已 因為他要先賣了 先收了定金 他才有錢蓋 大部分預售屋都是這樣 因為可能建設公司 資金不夠 那他必須先賣了一些房屋 然後他才會去蓋 那麼這個時候呢 可能買房子的人 先繳了幾百萬的這個頭期款 頭期款或工程款之後 那麼建商他事實上 他沒有實施這個 履約保證制度 他自己沒有 實施履約保證制度 他就把土地過戶給第三人 土地就過戶給第三人 結果呢 買房子的人只有一張什麼 債權 契約書的債權憑證 他根本沒辦法 去住這個新的房子 這是比較惡劣的這個建商 他會一屋兩賣的這種情況 那麼第七個呢就是 現在電腦 電腦這個資訊業很發達 所以我們有電子郵件的人 常常就會收到一些廣告信函 那事實上這些廣告信函 我們大家都不要去理會他 有些都是很不好的這個 黃色的或是這個 或是有些是要買賣的 或是要種種各種狀況的 電子郵件信函都有 那麼有一種呢 就是他用電子郵件信函 告訴你說哪一塊地要賣 很便宜 可能一千五百坪的土地 然後才賣多少錢多少錢 然後他地點又很好 又是建地 然後又是開發地區 未來發展怎樣 又鄰近學校 鄰近學校又運動場 什麼綠地很大 那麼通常這種廣告信函 就是低價要賣土地 那麼事實上這種情況 你去試試看一定知道 你打電話去 他都不會留他的真實的姓名 也不會告訴你電話 他就會要你怎麼樣付錢 付定金等等 這個都是詐騙的方式 好 最後一個詐騙的方式呢 就是經營銀拍屋 以投資銀拍屋為名 來詐財 那什麼以銀拍屋為名呢 因為我們除了法拍屋 法拍屋就是法院拍賣的房子 就是這個 那麼有一種就是銀拍屋 就是銀行自己拍賣 那銀行委託 委託這個經理公司 這個來拍賣這個 債務人的房子 那麼他一樣 有強制執行的效力 也就是銀行來拍賣 而不是法院來拍賣 我們稱為銀拍屋 那麼他要經營這個銀拍屋呢 他假藉要經營銀拍屋 然後就招攬投資人 因為他是還是 這個銀行要拍賣房子 還是要透過一些仲介公司 那麼有些人就假藉 他要來幫銀行拍賣這些房子 要你來投資 那剛開始給予很大的報酬率 那很多人就慢慢的慢慢的 就放很多很多的金錢進去 那事實上呢 就被這個詐騙集團捲款而逃 這個也是常常發現的 一些問題 那麼這八個呢 這八個我們剛剛跟各位 稍微簡單的就是說 在整個這個房屋買賣 土地買賣的過程 尤其是房屋買賣 租賃的過程當中 常常會碰到的 八種詐騙的方式 這種不動產交易詐騙的方式 那麼其實人呢 人類是很聰明的 他們想要以這個虛偽之手法 欺騙之手法騙取他人的金錢 其實這些手法都是 有時候我們會蠻感慨 就是日新月異 不斷翻新 那麼我們現在了解一些 可能他們又有新的高招出來 他腦筋動得很快 但是我們基本上 大概都有這幾種類似的模式 類似的模式 所以各位如果要買賣房子 或要買賣土地 最好的方式呢 就是找一個 若自己不熟悉 那就是找一個 信用良好的仲介公司 那如果說自己 也蠻熟悉這個流程的話 那就必須要呢 要多多的要勤快的 去透過查詢 查詢這個人的背景 買方或賣方的背景 或是他的經濟狀況 再來就是再查詢這個標的物 這個土地這個房屋 目前有沒有是被貸款的 或是被抵押的 就是這個標的物的狀況 是不是很乾淨 這個都是 如果你自己親自要經手 這樣子的買賣的時候 要去做的一個功課 那麼再來呢 就是在買賣過程當中 一切呢都以書面為主 一切權狀都要清楚 都要清楚 然後能夠掌握 那這是致少能夠避免的 那以上跟各位說明的八種 容易碰到的詐騙的一個方式 那麼接下來呢 我們要談的呢是 既然要買賣房子跟土地 尤其是買賣房子 那麼前一陣子呢 我記得前幾年呢 常常在發現就是說 報紙上都會寫買到海砂屋啊 或是幅射屋的問題 那麼我們現在就來談一談 幾個幾種房子的 比較特別的房子 應該要注意的 那麼這幾個特別的房子 一個就是海砂屋 一個是幅射屋 再來一個就是國民住宅 還有夾層屋 第五個就是法拍屋 那我們先看海砂屋 什麼是海砂屋 海砂屋不是法律的名詞 他是新聞用語 也就是說對於這個 混泥土的一個標準 是不合格的 不合格的 因為混泥土裡面標準 有一種叫這個 最大溶性氯離子的涵量 也就是這個氯離子的涵量 是不合於國家標準的 那這個時候呢 那種沙土他是不夠黏牢 不夠黏牢 所以他很容易剝落 甚至於坍塌 這個我們稱為海砂屋 那這個是可以測量的 可以測量 那麼海砂屋的外觀呢 他的外觀 有大部分就是會什麼 鋼筋外露 因為他鋼筋外露 因為他鋼筋會腐蝕掉 鋼筋腐蝕外露 或是水泥有剝落的情況 這個都可能是海砂屋 那麼其實有些房子的賣方 這個房東他其實會比較 就所有權人他為了刻意隱瞞 自己房子的鋼筋 是有腐蝕外露的情況 他會用天花板 三夾板 壁紙 把它蓋起來 遮蔽起來 那買的人就會不知道 那如果賣方明知道 這個房子有瑕疵 然後還用這種隱瞞的方式 覆蓋住 不讓買方了解 這個有涉及到詐欺的刑責 因為什麼是詐欺呢 詐欺就是使買受人陷於錯誤 使買受人陷於錯誤 然後來買受房子 而且交付金錢 交付價金 這個時候就是構成 刑法339條的詐欺罪 那麼因此我們在這個 買賣的過程當中 如果發現海砂屋怎麼辦呢 有幾種情況 就是你發現的時間點 是你何時發現說 這間房子是有問題的 那麼你如果是在簽約之後 發現 還沒有交付款項 你都已經簽約了 但是還沒有交錢 還沒有交屋之前 那簽約之後 你就發現說 這間房子是海砂屋 那怎麼辦 那這時候你可以去摧告 申請法院申請 去函 你寫信去催告他改善 你請他改善 看他這房子可以整理 還是整修 若是賣房子的人 所有權人他若是不理你 不理你 你可以交屋之前 你主張有瑕疵 物的瑕疵擔保責任 我們上一次有講過 這民法的物的瑕疵擔保責任 就是你只要有發現有瑕疵呢 有不好的地方 你就可以主張解除契約 這個主張 你自己就主張解除契約了 你就不要再繼續交錢了 那麼最高法院 曾經有這樣一個判例 就是這個物的 他曾經也是 因為這個海砂屋的問題 依民法354條規定 這個買賣這個標的物的 物的瑕疵擔保責任的請求權 是在危險移轉時 在危險移轉時才成立的 但是在危險移轉前 就是房屋 這個有瑕疵的房屋移轉前 買方已經發現物有瑕疵了 他可以證明這個瑕疵 不能夠除去 或是這個賣方的瑕疵 他不願意除去的時候呢 買方呢就可以主張 可以主張解除契約 所以也就是說曾經有人 就是發生這樣子的一個case 就是買方就是說 他要解除契約 那解除契約的時候 賣方就認為說 這個標的物的 瑕疵擔保請求權 是在你東西買賣交付之後 就是你買房子交屋之後 你發現說 這間房子是有瑕疵的 你六個月以內 你就可以主張請求權 請求這個返還 那請求解除契約 但是呢這個案例 就是值得我們注意就是 法院認為 法院認為說這個危險 還在移轉之前 買方已經發現有瑕疵了 就是說你還沒有交屋之前 就發現有瑕疵了 而且這瑕疵呢 他已經有催告 也就是有寫信 去請這個賣方呢 要去處理 那所有權的賣方他不處理 不處理的時候呢 而且不能處理 或是他不處理 這兩種情況都可以 這個時候已經付定金了 買方他就可以解除這個契約 那這個是說在 這個是85年的判例 算是一個蠻新的一個判例 所以買房子你在 即使付了定金 都還有救 只要你還沒有交屋之前 你發現這個房子是海砂屋 或是有瑕疵的 或是幅射屋的 你都可以請求這個解除契約 所以有些人買了房子 交付了定金之後 他好像就沒事了 其實這不好 你即使交付了一點定金 你還是會有機會 去對自己所買的這個不動產 作一個最詳細的審察 你多去看看 多走幾趟去看一看 去檢查看這個房子 有這個重大瑕疵沒 有這個重大瑕疵 可以主張解除契約 對我們較有保障 甚至這個定金 都可以請求返還 若是說你還是要買 你也可以請求說 因為你這個房子有瑕疵在 本來你要賣我一百萬 因為你有瑕疵 我可以請求你減價 減少價錢 這也是可以的 所以這個買房子的人 這自己的權利要注意 那麼第二種情況就是說 你若買房子 這個房子交屋後六個月以內 半年以內 你才知道你買到這個海砂屋 而且檢查說 這個房子是有瑕疵的 那麼怎麼辦呢 你可以向這個賣房子的人 請求解除契約 還是說你減少這個金錢 金錢可以減少 但是賣方故意不告訴的話呢 就是指他 這個沒有故意 就是說賣房子的人 他自己也不知道 賣房子的自己也不知道 買房子的人買完交屋完 六個月以內 有發現這個瑕疵的時候 還是可以主張解除契約 那麼或是減少價金 但是呢第三種情況就是 故意 他就故意不告知 也就是賣房子的人知道了 他早就知道 他房子是有問題的 他故意不告訴對方 那麼對方買了房子之後 即使交屋之後 即使超過六個月 即使超過六個月 那麼他才發現說 這個房子是有瑕疵 是海砂屋的時候 這個買方還是可以主張 解除契約 或是減少價金 也就是說如果賣房子的人 是有故意的 有故意的責任的時候呢 他就不受六個月的限制 買方在交屋之後 就不受六個月的限制 但是如果賣方不是故意的 他也不知情的話 那麼他就必須在六個月之內 買方要在交屋之後 六個月之內提出來 提出來 這個是在交屋之後的情況 那麼除了這三種情況之外 附帶說一下 如果買方 他也不知道是海砂屋 那麼也就是說 買方沒有故意的責任 那這個時候買方 他在超過六個月之後 他可以用一種 這個我們上次講的 不完全給付的法律關係 那請求 債務不履行的損害賠償 或是物的瑕疵擔保 請求解除契約 請求返還價金 也就是說在這個六個月之後 那麼賣方呢他是不知情的 賣方是不知情 但是超過六個月之後了 只能他就用 物的瑕疵擔保責任 可能是不行的 那這個時候他就要用什麼呢 要不完全給付 這種我們上上堂課有提到 用不完全給付的法律關係呢 去跟他請求損害賠償 但是用不完全給付的 法律關係去請求 損害賠償的時候 就必須要負舉證責任 證明這個物的瑕疵呢 是跟這個賣方有關的 不是買方造成的 是你房子本來就有的 雖然你房東 是不知情的狀況之下 但是你要負過失 你沒有可能造成的損失 這個買方都可以請求賠償 賠償部分的一些損失 請求價金 或減少價金 這是幾種狀況 就依時間點來切割 依時間點來切割 還有依賣方是不是故意 還是過失來區分 幾種求償的行為 或是可不可以 解除契約的情況 那這是買到海砂屋的情況 所以大家要注意 就是簽約之後 還沒有交屋之前 你都可以解除契約的 返還價金 那麼交屋之後六個月之內 賣方呢他不知情 那麼在六個月之內 可以請求這個一樣 物的瑕疵擔保責任 請求解除契約 那如果六個月之後 賣方也是不知情 六個月之後才發現 那就要換另外一種請求權 就是不完全給付請求權 那如果是在交屋之後 賣方是故意的 賣方故意隱藏瑕疵的 那不管多久 他都可以用這個 物的瑕疵擔保責任 請求解除契約或是減免價金 這個是把他歸納一下 大概幾種狀況 那麼我想這個情況啊 大家要碰到其實也不太多 但是呢台灣最近確實呢 這幾年來有發現 一些海砂屋的情況 雖然比例上不能算是很大 但是呢也不少 也有一些case在 所以我們可以留心一下 那麼還有一種呢 最近也是一直在討論的 就是幅射屋 幅射屋 那什麼是幅射屋呢 就是鋼筋遭受到幅射污染 也就是 國際幅射防護標準來講 一般大眾 我們的這個 被幅射污染的劑量 不能超過0.1侖目 這是一個單位 去測量的 0.1侖目或是1毫西弗 這樣的一個些微的幅射 污染我們還是可以承受的 那麼如果超過的話呢 我們人體就沒辦法承受 可能會生病 甚至會改變我們的基因等等 所以這個也就是鋼筋 在製造過程當中 他可能遭受到污染了 那麼這時候不知道的話 又拿去蓋房子 那變成你這個 受到污染的鋼筋 超過這個標準值的鋼筋 一直在我們的房子裡面 那幅射呢力量他有時候 透過水泥呢 他會影響到人的身體 所以買到幅射屋的人哪 有時候往往也是自己不知道 這必須要說查出來說 是有一批污染的鋼筋 流入到市面的時候 再去追查說 是被哪一家建設公司買去 然後蓋的房子 所以這個是買幅射屋 買房子的時候 可能會碰到的一個情況 所以在這個原子能委員會 曾經頒布一個就是 幅射污染建築物事件 及處理辦法 就是針對幅射屋呢 這個或幅射建築物的一個 處理的辦法裡面有規定 規定什麼呢 就是直轄市或縣轄市 主管建築機關 對於施工中建築物使用的 鋼筋或鋼骨 他們應該依規定 建築法規定 指定什麼 承造人會同建造人提出 無幅射污染證明 那麼主管機關可以隨時勘驗 所以就是說 怎麼去發現這個房子 是不是安全的 那麼也就是從這個 最新頒布的處理辦法當中 他規定這個 直轄市縣轄市的主管機關呢 他要要求去這個營造人 承造人或是監造人呢 他要主動的提出我的鋼筋 我的房子蓋的這個鋼筋 是沒有污染的 他提出這樣的證明 那麼主管機關 他隨時可以去查 隨時可以去查 如果主管機關發現 這個建築物有遭受到 幅射污染的危險的時候 他就要請 以書面通知 承造人或起造人停工 先暫時停工 然後呢趕快再實施複查 說是不是真的 有這個污染的狀況 所以如果照行政程序 就是照整個政府的一個 行政程序來講 應該是可以檢查合格的 但是往往就是說 人有時候是會容易疏忽 或為了自己的利益 其實會故意疏忽 故意疏忽掉 那麼有時候就算要求 承造人或起造人要提出這個 沒有幅射污染的證明書 但是他是不是很嚴格的 去證明自己的房子是乾淨的 是安全的 這還是一個問題 那麼第二個就是 政府其實主管機關 可以隨時查核 所有在施工當中的房子的 鋼筋狀況 可是是不是真的都有 派人去查核呢 隨時勘驗呢 也不知道 所以這個 就是雖然法律上有這樣規定 好像看起來很嚴格 很嚴密 可是出事的還很多 那麼如果你買到 不小心買到幅射屋 或是有人買到幅射屋的時候 怎麼救濟呢 怎麼救濟 這個時候呢 有一些救濟的方式 就是如果你 幅射污染建築物的年劑量 這個在0.5侖目 就是5毫西弗以上 還沒的達到 15毫西弗的時候呢 就是有這個值 5毫西弗到15毫西弗之間呢 那麼買受人呢 買的人可以跟原子能委員會 這個申請二十萬的賠償 也就是說這個劑量應該是 還可以忍受 雖然是不太好 但還可以忍受 那就賠償二十萬 給付二十萬這樣 但是如果這個年劑量 超過十五毫西弗 也就是這超過這個劑量 是不適於居住 不適於這個再繼續常期 住在這裡的時候 那怎麼辦 也就是這個房子不適合住了 那麼可以有兩種處理方式 建築物所有權的所有權人 可以向這個原子能委員會 申請什麼 合法價格收購 請求原子能委員會 以合理的價格 合法的價格來收購你的房子 包括這個地上物以及土地 就建築物跟土地 那如果你不願意讓售 就是說你是這個土地 或是這個房子的所有權人 你不願意讓售的話 那麼可以向 原子能委員會申請 以一收購價格百分之五 來補助 申請價格的百分之五的 補助金 那麼這是說 就是所有權人可以這樣子 請求救濟 但是如果是買受人呢 買房子的人你發現 這個劑量已經這個超過 標準值的時候 可以依359條規定 解除契約 物的瑕疵擔保責任解除契約 或是返還減少價錢 減少價錢 好 那麼這個如果說這個瑕疵 這個買房子的買到幅射物 在交屋前已經發現 而且這個幅射的瑕疵 不能除去的話 這個解除契約是買售人 自己解除契約就可以了 不用等到交屋 就是他在交屋之前 就可以提出來 這是有關於瑕疵的房子 這幅射屋的相關的一些作法 一些規定 我們可以了解一下 有這樣的一個常識 那麼講完了瑕疵的房子啊 海砂屋跟幅射屋之外 我們現在來看看 這個國民住宅 雖然國民住宅呢 這個也就是說 最近國民住宅的銷售 其實也是蠻高的 一方面他可能蠻便宜的 但是這個仲介業者的提醒 國民住宅說 雖然他價格會比一般的 一個大廈 或是一般的房子便宜 或是因為他在蓋的都不錯 但是要注意一些問題 好 哪些問題呢 如果你要買國民住宅 國宅的話 大概一個要注意屋況 因為很多國宅 大部分都屬於早期的產品 屋齡較高 房子就是一大片好幾棟 七八棟 一棟都這個幾十戶 幾十戶 然後甚至整個社區上百戶 幾百戶都有 所以第一個 他本來就比較密集 再來他很多的國宅 是早期的產品 那麼早期產品 屋齡較高的時候 最重要注意什麼呢 就是買老房子要注意 第一個就是水管 如果水管老舊破裂 要修理是很麻煩的事 第二個就是牆壁跟屋頂 牆壁的裂縫一大下雨就滲水 屋頂的裂縫下雨就漏水 這是很麻煩 台灣是多雨的地區 所以買一些老舊的國宅 要注意 再來就是公共設施 因為國宅 國民住宅動輒就上百戶 好幾百戶 所以公共設施很多人用 但是很少人在關心 所以維護不當 增加這個修繕的成本 所以我們如果有想要說 買個房子 那想要買國宅的話 先去了解樓梯電梯 有沒有固定清掃 固定維修 尤其是電梯有沒有固定維修 尤其是電梯有沒有固定維修 那消防設備有沒有完備 有沒有完備 那麼避難室通道等等 有沒有定期的檢修 這種公共安全的範圍 是要注意的 因為這麼多人住在一起 公共安全設施如果不好 或是沒有人維修 或是老舊沒有汰換 這對我們來講都很危險 不能因為房子便宜 就把這個部分給忽略掉 第三個就是幅射的檢驗 為什麼呢 剛剛有提到幅射屋 那麼其實不是每棟房子 都有幅射屋的 最主要是在民國71年11月 到民國75年1月間 完工的房子 71年11月到75年1月之間 完工的房子 這些房子比較是 屬於高幅射危險群 因為那個時候 也就是在70年71年的時候 有大量的幅射鋼筋流入市面 好 所以在這幾年完工的房子呢 是屬於高危險群的 所以可以請專業的 幅射檢測公司來勘驗 是不是有幅射屋 這個有時候我們都不太清楚 因為這個有時候新聞報一報 就過去了 我們報紙看完 也不會去記得他的日期 可是要買房子的時候呢 那雖然知道市面上 有這樣的房子 又不知道說 大概是哪幾年蓋的房子 比較有危險 因為他不是每一年都有 這些危險的鋼筋流入市面的 所以大概這一段時間 建造完成的 71年11月到75年1月 這個將近三年多的時間哪的 房子呢 是比較屬於高危險群的 那第四個就是說 國民住宅因為人多 但是停車位少 停車位少 所以大部分都是用 抽籤的方式 抽籤制 如果是新的國宅 如果你是買的是新的國宅 不是舊的國宅 你要取得權狀之後呢 記得趕快去管理委員會登記 抽籤 抽籤看有沒有車位 第五個就是貸款 貸款就是國民住宅的 核發貸款比較低 貸款層數會比較低 所以選購之前 你在決定要買國民住宅之前 可以先跟銀行 這個申請預估 看看你可以貸到多少額度 不要以為說跟一般 你在買公寓大廈的額度一樣 其實可能會低一點 這是一個細節 是細節 也許我們都可以稍微了解 有關國民住宅的問題 那麼接下去呢 我們看夾層屋 夾層屋也是很多的 很多的情況 在台灣很多房子 是有夾層屋的 什麼是夾層呢 夾層是一種建築術語 夾層跟樓中樓是 它的一個標準是蠻接近的 就是說你夾層再大一點 再高一點 就變成樓中樓 所以這個所謂的夾層 就夾與樓板 樓地板跟天花板之間的樓層 那麼通常他 跟一般正常的樓層 是不一樣的 他會比較低 面積會比較小 那麼夾層屋從這兩三年來 賣夾層屋的蠻多的 因為在這個房子貴 然後多利用一點空間 大部分人家都會多利用 但是夾層屋也有他的 高度標準 最低 夾層屋的樓高最低要 3.6公尺 最高呢不可以超過5公尺 不可以超過5公尺 那麼這種夾層屋 他事實上他的面積 各位要注意就是說 夾層屋的面積 是沒有記錄到總樓板 總樓地面地板的面積 那也不會出現在 這個建造 申請圖 或完工圖當中 就在你的建造圖中 你看不到的 那麼他什麼時候蓋呢 通常都在使用執照 發下來的時候 建築公司建商他去申請 使用執照 依照這個流程設計圖 去申請使用執照 那使用執照發下來之後 他才第二次施工 那麼第二次施工的室內 算是室內的違章建築 而且通常都是要 屋主自己施工 屋主自己施工 結果他留了這個部分 你就要去處理 那因此變成說 他會有一些問題出來 比方說你自己施工 你自己施工 我們自己施工的品質 可不可以很好 如果我們又不是專業的 又不擅長的 那夾層屋如果交屋之後 如果是建商負責施工 是比較好 如果是自己施工 那怎麼辦呢 我們還會發生什麼 第一個是施工品質 沒辦法監控 第二個就是什麼 或是說你覺得你自己 監工會更好 品質更好也可以 但是施工費用會不會又更高 超乎你的一個購屋預算 那麼如果是建商 要幫你蓋這個夾層 那麼買房子你要注意 要先跟他確定建材 有些建商他在幫人家蓋 夾層的時候 建材會用比較次一等的建材 就是用的比較不好 那麼再來就水電 因為夾層屋的水電設施 也是一個很常見的問題 要你要如果買到夾層屋 你要去盯著建商 要預留水電的管道 有的是有管道 他裡面沒有牽線 有的是根本就沒有 留那個管道 有留管道沒有牽線 一個空空的洞在那 這個都是你要檢查的 不然你要 我們變成還要 再多花一筆費用 去牽這個水電的管道 再來就是坪數 坪數是通常夾層屋 在交易過程中會發生的問題 一般建商都會把夾層的坪數 放在銷售面積裡面 然後來降低這個銷售的單價 那麼事實上那是個假象 因為它是一個違章建築 它是一個違建 所以那你如果算 實際上的面積 合法登記的面積來看 又好像比其它地方的房子 又貴很多 這是多於他坪數的一種 計算方式 那麼買夾層屋其實 他是屬於室內違章 所以他有可能被拆除 可能會被拆除的 但是呢 這邊有一個問題就是說 我們買了這個 買夾層屋的時候 為了房子 夾層屋被拆除或是罰款 引發這個買賣糾紛 建商通常會委託 二次施工的加工契約方式 就是說他交屋之後 你要再蓋夾層 會再用這個委託 你就委託建商 做第二次的施工 要簽這種契約 那麼這個由買方自行負責 買方自行負責 然後這個時候買方 如果他發現他買的房子 有夾層屋 那麼有違法夾層的時候 依民法351條規定 我明明知道我買的房子 會有被拆除的危險 但是我又購買的時候 這個時候就不能主張什麼呢 物的瑕疵擔保責任 請求建商損害賠償 之前我們一直在講 物的瑕疵擔保責任 可是你明明知道呢 這個房子是有夾層的 而且我們也知道夾層是 室內的違章建築 那麼也有可能以後 被拆除的危險 我們這樣明知道又要購買 就要承擔這個風險 不能買了之後 被查報被拆除了之後 反過頭來跟建商要求這個 物的瑕疵擔保責任 請求他損害賠償 通常就不行 這個就是建商 跟這個買方之間 通常存有這樣的契約關係 可以避免糾紛 那麼這個因此我們剛才提到 這個夾層屋跟樓中樓的結構 本身建築結構就不太相同 不太相同 但如何去分辨 合法跟非法的夾層 如果夾層合法 就是我們常常講的樓中樓 他的面積他的高度 都會稍微寬一點 然後屬於樓中樓的部分 那如果是成屋 那麼這個樓中樓合法的夾層 他會登記在這個謄本上面 如果是不是的話呢 那麼這個預售屋呢 你就可以看這個建造 是不是有夾層一個區域 那麼這個部分呢 有關於這個夾層屋 還有一些問題呢 因為我們時間也到了 一個小小的一些問題 我們就等著下一堂課呢 再跟各位作說明 那麼今天呢 大概有關房子購買 這個買賣房子的 一些相關的問題呢 就跟各位報告到這邊 那希望對各位呢 有所幫助 謝謝各位 祝福各位呢 身心平安法喜充滿 阿彌陀佛