佛衛電視台 講 題:時事法令13 主講者:見岸法師 時事法令第十三集 各位法師各位大德 同學大家好 我們這一堂課呢 要接著上一次談到的 有關於日常生活篇裡面 第一章居住的問題 我們上一堂課的 後半段有講到 我們現代人大部分都住在 公寓大廈裡面 所以因此必須要了解 這個公寓大廈條例的 一些相關規定 那我們在居住上面 如果可以跟鄰居們 大家能夠和睦相處 能夠保障到自己的權益 也能夠尊重維護到 他人的權益 那麼在和合相處的 一個狀況之下 每一個人 都能夠很愉快的生活 而且呢很快樂的這個 享受跟家人 居住在一起的這個時光 那麼這也不失為一種 淨土的展現 所以佛教裡面講淨土 就是說必須要 我們的清淨善業跟諸佛菩薩 慈悲願力相應 而感招受生的一個 清淨的環境 那麼同樣的道理 在這個娑婆世界的人間 如果我們要能夠居住的 這個生活上面能夠沒有糾紛 減少磨擦 那麼我們自己本身也要先 具足清淨善業 也就是如果我們以善業善心 跟別人相處 遵守一些相關規定 那麼相對的我們也會感招 相應到他人的善心善念 所以這個多瞭解一點 這個有關的這個 應該如何共住的一些規定呢 對我們是有幫助的 那麼上一堂課提到 這個公寓大廈管理條例 第六條裡面有一些 關於居住上面 我們的義務 首先他裡面有分成三項 第一項就是說 要修理自己的房子的話呢 不要在不合理的時間 因為這種居住的環境 不管我們的房子 是什麼建材什麼建造的 一定會有損害或修補的情況 那麼雖然是我們自己 所有權的這個房子 但是我們在居住的時候 我們在修理的時候 還是要考慮到 隔壁上下鄰居的這個安寧 所以第一項規定就是說 必須要在合理的時間內 來修繕 那麼第二項 他所規定的就是說 如果這個別人的房子漏水了 他的管道經過我們的牆壁 那麼要來到我們的房子 裡面修理我們不能夠拒絕 要進入到房間修理的話 我們不能拒絕 這個通常就會發生在 樓上樓下的情況 所以說來這是樓上的房子 在漏水 他要來樓下修理 我們在樓下的人呢 住在樓下的人不能拒絕 但是可以要求合理的賠償 好 如果因為他的一個修繕 而造成的一個損壞 可以請求他負擔 那麼第三項就是說 如果是公共設施 是整個大樓公寓裡面 共有的部分 那必須要修繕的話 那麼要來進入到 我們的屋子裡面 我們也不能拒絕 這是有關於我們應該 基本上很簡單的一些義務 那麼之後呢 我們又談到就是說 那如果這些修繕費用誰負擔 誰負擔 那麼依公寓大廈管理條例 第十二條例第十二條的規定 就是說如果是共同壁 或是共同樓板的維修費呢 由上下樓的所有權人 共同負擔 但是除非我們可以 舉出一個證明說 這個損壞 共同壁或共同樓板的 這個損壞 是由對方的故意 或過失造成的 那麼就可以請求對方負擔 我們自己不用負擔 那這個是一個這個 很清楚很明確的一個事實 那通常最常發生就是 樓上在換地磚 那麼在換地磚的時候 或是要地板要裝潢整修 那個在鑽孔的時候 或在打地磚的時候 不小心把這個樓上樓下 共同樓板的這個 底下埋設的水管鑽破了 那麼造成了漏水 甚至漏到樓下來 那這個都是可以由 請求樓上的住戶呢 來負擔這個修繕的費用 那這個是有關於 這個賠償的問題 很簡單的說明 當然事情狀況很多 但是原理原則是這樣 如果是這個不可抗力的原因 譬如說水管自然老舊 時間久了自然老舊而破裂 那可能就要樓上樓下 共同負擔 接下去我們呢繼續來看 那個公寓大廈的外牆 外牆使用上有沒有什麼限制 這個也是常常發生的問題 什麼樣的問題呢 就是說我們現在這個 如果出去外面的抬頭一看 很多的公寓或是大廈的頂樓 這個頂樓的屋頂的平台 屋頂平台通常有時候 會做成廣告看板 那比方說賣汽車的 或是賣房子的 或是保險 賣營養品的等等 很多的廣告看板呢 就是在頂樓的平台 那甚至在選舉時間 如果越接近選舉的期間呢 那在頂樓呢 也常常會有一些選舉的廣告 那甚至不是在頂樓平台 而是在整個牆壁 外牆 從一樓到最上層樓 整個外牆呢掛個大幅的布條 或大幅的看板 那麼這種情況呢 是誰可以同意這樣子的一個 廣告的一個配置掛置 或是說呢 可不可以的一個問題 那麼依照這個 公寓大廈管理條例 第八條的規定 如果說我們公寓大廈的周圍 上下四面的這個牆面 頂樓的平台 或是防空避難室呢 我們要使用的話 除非有法令規定 或是所有權人的會議的決議 才可以有所設置廣告物品 或是說呢你要變更構造 改變顏色改變使用目的 還有剛剛說的 要設置廣告物 或其它類似的行為 只要是使用到運用到 大廈公寓的四周圍的 外圍牆壁 牆面 頂樓平台 防空避難室等等這些地方呢 都要經過這個 區分所有權人的會議的決議 或是說法令有規定說可以用 那才可以用 也就是任何一個住戶 不能夠以自己的意志 以自己的決定 把外牆或是平台 租給他人使用 尤其住在頂樓的人 一般人都以為 住最頂樓的人呢 他對頂樓上面那個平台 他是使用權的 事實上頂樓的平台 還是整個大樓的住戶 所共同共有的 那如果沒有這樣子 你自己私底下呢 就轉租租給別人使用 租給別人懸告廣告刊板 那麼這個時候 這個住戶呢 這個會被這個管理員 或管理委員會所制止 那甚至他可以報請主管機關 會罰款的 那這個罰鍰呢 會處多少錢的罰金呢 是不一定 而且他可以要求怎樣呢 要求你一個月內恢復原狀 那恢復原狀的這個經費 就是由這個該住戶自己負擔 自己負擔 那如果你自己沒有 恢復原狀 那個管理委原會報請 主管機關來強制拆除的時候 那這個費用也是住戶 自己要負擔 所以這是一件很麻煩事情 如果說我們有這個必要 要使用這樣外牆 或是頂樓平台 或是防空避難室的時候 最好經過管理委員會的同意 這樣是比較恰當的 那麼曾經就是有這樣的例子 就是某人呢 他就把他大廈他住在這個 大樓裡面的這個最上層 那麼他就把這個大廈的外牆 給他的朋友 來懸掛這個選舉廣告 選舉廣告 結果呢 這個管理委員會發現制止 制止他一直說你不要這樣子 意思說你不要這樣子 不可以私相授受 你沒有經過 會議的同意私相授受 那麼他不聽從 那不聽從的時候呢 結果主管這個管理委員會 就報請主管機關 那依這個公寓管理條例 第三十九條的規定 那麼主管機關就對這個人 對這個人處理多少錢的罰鍰 處以二十萬以下 最高可以罰到二十萬 那麼四萬塊以上 二十萬以下的罰金 那麼就這個人呢 還是不願意把這個 選舉廣告看板 摘下來的時候呢 這個管理委員會可以自己 就把他給拆除 拆除之後呢 再由這個人來負擔這個費用 拆除的費用 所以這是一個很清楚的 一個條文規定 所以如果有要使用 這樣一個共有地區 共有區域 屋頂的平台還有大樓的外牆 都是共有區域 所以必須要經過 管理委員會的同意 那麼還有一個 比較會有爭議性的就是說 那是我住的地方 比方說有人住一樓 那麼一樓作生意 他要掛招牌 那麼通常就在一樓 屬於一樓的範圍之內 那個他在他的外牆上面呢 掛個招牌 應該是都沒有疑議的 那麼有人的招牌 因為只有一樓只掛在 他自己的範圍 所以有權的範圍裡面 太小了 所以通常呢 在一樓店面掛的招牌 可能都會延伸到二樓 甚至三樓 那麼一樓用戶把招牌 全掛在一二樓的外牆的話 他有沒有罪 有沒有犯到侵占 人家侵占到二樓用戶的外牆 那麼這個因為現在我們來看 這個走在馬路上呢 那個招牌越掛越大 而且越掛越突出 越掛越突出 那是因為呢 台灣對於招牌的一個管理 並沒有一個限制 沒有一個大小顏色尺寸的 一個限制 那麼因此我們就會發現 如果他想要作生意 他的前面已經有一個招牌 他就會再把它自己的招牌 突出去一點 或是掛的更高一點 那麼他只要掛的更高一點 可能就會跨越到一樓 二樓三樓的一個外牆上面 那麼有的那樓上的人 就會覺得你侵占到我的外牆 你犯了侵占罪 那這要訴諸於法律 請求賠償 那麼依司法院的一個解釋 意見就是說 在刑法上的竊占罪 我們講竊占 竊占 竊占的行為是 趁人家不知道的時候 趁人家不知道的時候 然後呢 私自占據別人的不動產 占據別人的不動產 而侵害到別人的支配權 這叫竊占罪 那比方說這個是 比方我們可能在山上 有一片果園 那一片果園就 你常常都沒有上去 這山坡地蠻平坦的 那麼有人呢 想說這好像都主人都不常來 那趁他不注意的時候 就在他這個果園裡面 蓋個房子 竊占他人的土地 這就是竊占 趁他不知道的時候 侵占別人的不動產 那麼房屋呢 但是房屋 雖然是不動產的一種 但是房屋外牆 問題是在外牆 外牆是房屋的結構的一部分 不是整個房屋的主體 這個是司法院的一個意見 他認為這個外牆是 房屋結構的一部分 不是他的一個主體 因此你在一樓掛招牌 然後延伸到二樓去 對二樓住戶雖然有侵害 可是不是侵占到他整個房屋 不是侵占到他整個房屋 所以他也不是 不是用自己的力量來支配 支配這個二樓的房屋 他只是招牌延伸到 二樓的外牆 所以司法院的意見就是說 一樓的住戶這樣的行為 並沒有侵害到二樓的這個 所有權人對房屋的支配權 所以形式上的侵占罪 或竊占罪 是你已經侵犯到他的支配權 他的所有權支配權 尤其是支配權 那麼你侵占這個房屋的 廣告的招牌 已經延伸到二樓的外牆 實質上並沒有竊占到這個 沒有侵犯到二樓 房屋所有權人的 對他的房子的支配權 所以不構成刑法上的竊占罪 那麼不構成 民法上的竊占罪的時候呢 但是可以從民事上面 去主張你的權力 排除侵害 也許你不希望你的 房屋外牆被人家用來作招牌 你認為會損害 甚至以後會有一些麻煩 所以那時候 你可以從民事上面 來排除侵害 那怎麼樣排除呢 可以用民法第767條 民法767條叫做 所有物妨害除去請求權 所有物妨害除去請求權 那麼請求排除侵害 也就是請求一樓呢 他的招牌從你二樓外牆上拆除 這是可以用的一個方式 那麼第二個也可以依什麼呢 民法179條不當得利的規定 以及184條侵害行為 損害賠償的規定 那這是什麼意思呢 也就是請求一樓呢 來給付你相當於 租金的這個費用 因為這個是他的不當得利 所謂不當得利 就是不在他的權利範圍之內 侵損了他人的權利 而的到的利益 這是不當得利 那這個二樓呢如果認為 一樓的招牌 已經延展到自己二樓的外牆 那麼對自己有所損害的時候 可以請求對方依不當得利 或是依侵權行為的 損害賠償規定呢 來請求這個 樓上可以請求樓下 作損害賠償 這是第二種可以請求的方式 第三種就是依 公寓大廈管理條例第8條 我們剛剛說的這個規定 請求一樓拆除招牌 那費用就由一樓負擔 所以這是幾個可以尋求的 法律途徑 不見得是刑事上的 而是屬於民事上的 好 這是屬於這個頂樓平台 或是外牆上懸掛廣告招牌 或是這個看板布條的 一些相關規定 接下去呢 我們要跟各位談一下 第四項有關於頂樓的 權利的部分 就是說 因為剛剛提到頂樓平台 那麼因此有一些人 就會認為說 我是買在這個公寓或大樓的 最上面這一層 那麼所以我對於這個 頂樓的陽台呢 我們說頂樓的平台 我就有使用權 這在一般人都是有這樣的 一個錯誤的認知 不曉得怎麼流傳出來的 所以早期在買房子的時候 很多人都認為說 要買就買最高那一層 買最高那一層 他等於買一層有兩層可以用 為什麼 他多了頂樓平台可以用 那麼事實上頂樓平台 並不屬於最上一層樓的 住戶的人的所有權 而且頂樓平台應該是屬於 整個大樓或公寓的所有 區分所有權人的 共同共有部分 只是說住在樓下的人 很少到頂樓上面去 所以會讓人誤會說 最上面那一層的人 對於頂樓就有使用權 那麼最常發生的情況 就是什麼呢 他會從內部從天花板 開一個洞 然後呢坐個樓梯 然後上面頂樓加蓋違建 他就變成樓中樓上下兩層 最常發生的就是 這樣的一個情況 那麼如果這種情況呢 一般人也許就會覺得說 反正樓上就是他在用的啊 漏水了就是他比較倒楣 沒有漏水就算好了 他就比較近就讓他使用就好 樓下的人一般都是 息事寧人的一種方式 也不知道 甚至有的也會不知道說 那個頂樓的平台 是他自己可以使用的 比方他可能要曬一些東西 或是這個要上去運動啦 其實那個都是屬於 他可以用的 公共設施的一個部分 那但是如果被住在頂樓的人 這個蓋了一個違建 自己多了一層可以住的 居住的空間 那麼其實這就是侵害了 樓下所有住戶的一個權利 那麼因此 他是屬於違建的部分 如果你在頂樓平台 再搭蓋一個房子 搭蓋一個房子去 不管是自己住 或是租給別人住 都是屬於違章建築 你問什麼叫做違章建築呢 依違章建築處理辦法 第2條的規定 他有個定義 簡單來講就是說 你的建築是沒有依照 建築法的規定 在適當的地區 依法申請主管機關 審查許可發給執照 才來建造的 不是依照這樣的一個 正當程序 而是自己私自建築的建築物 都稱為違章建築 那麼這樣的違章建築 全台灣政府 全台灣各地政府 對頂樓的違建拆除 有一個認定標準 各位可以注意一下 台北市 台北市他們決定就是以這個 83年為分野 83年為分野就是說 83年以前的既存違建 所以你這個違建 違章建築是蓋在83年以前 就蓋好了 那麼他列為緩拆除 各位要注意是緩拆除 不是不拆除 因為還是不法 還是違法的 只是83年以前的暫緩拆除 但是只要有人舉發 還是要拆 那麼第二個就是83年以後的 那麼83年以後的市政府可以 只要發現馬上呢就強制拆 就是要拆除 不用等人檢舉 只要他發現了知道了 或是有人通報了 有人檢舉了 市政府都會列為 優先拆除的對象 就是屬於83年 作為一個分水嶺 那麼高雄市呢 那麼在高雄市的地方呢 他就是以民國57年 他就比較久 民國57年以前為緩拆除 那麼57年以後的呢 就是優先拆除 那麼台灣省 其它各縣市則 取消緩拆除的認定 沒有這個緩拆除的時間分野 就是只要違建一律即報即拆 即報即拆就是有人舉發 有人報請政府機關要去拆除 馬上就拆除 這是全台灣各地的一個 有關違章建築 拆除的一些規定 那麼因此在實務上面 在實務的一個運作上面 就會發生一些情況 因為這種頂樓違建的情況 太多了 太多 那麼這個除了 頂樓的平台的違建之外 這個違建拆除條例 所認定的一個對象 還有包括什麼呢 除了頂樓加蓋房屋之外呢 還有一樓平台增建 一樓的平台增建出去 或是露台增建 或是停車位使用 或是去蓋作了一個夾層屋 作挾層屋 譬如說本來是兩樓的高度 他做了三層樓的使用 這種夾層屋呢 都是屬於違章建築 所要拆除的對象 那麼我們可以舉個例子來說 就是說有些人會認為說 這個我這個蓋很久了 這個頂樓的房子 已經蓋很久了 是應該可以不用拆除的 那麼事實上這個例子 在94年的6月 就是去年 去年有一陣子 去年6月到10月 有一陣子報請拆除 頂樓違建的例子很多 所以讓大家都發現 警覺到這個問題 那麼這個例子 就是比較特殊的就是說 這個違建已經蓋好22年 它已經蓋好22年 它是一個四層樓的房子 那麼四樓的住戶呢 他加蓋 他在頂樓的這個部分 加蓋一個房子 那麼22年之後 這個二樓的住戶 二樓的住戶就要求他 要把這個頂樓的違建拆除掉 那麼也就是說在72年的時候 他就蓋好了 而且他在三樓通四樓的 這個樓梯間呢 就作了個鐵門 這種情況也是很多的 因為四樓的公寓而已嘛 那麼四樓的住戶呢 他就在頂樓做了一個 蓋了一個多蓋了一層 然後而且還把 三樓通四樓的樓梯呢 作了一個鐵門關起來 那變成你要上去 就是要先開這個鐵門 那結果呢這個二樓的住戶呢 他就提出來說 這是違建要拆除 然後就訴訟 那為什麼訴訟呢 因為這個四樓的 二樓的提出來訴訟 告訴人就主張 這二樓的人 二樓的告訴人就主張 四樓是侵權行為 為什麼 他說他們這個之間沒有分管契約 也就是說沒有通過說 頂樓由四樓去用 大家沒有同意 所以屋頂的平台 應該是全體住戶共有的 但是呢四樓的住戶 在上面蓋了違建 還隔著四個房間 一個廁所 就等於一間房屋一樣了 那占去了整個平台 他們要去洗水塔 都還要從這個違建房屋旁邊 爬過去 所以他們就是覺得很不喜歡 這樣子很不方便 侵害到他們權利 上面有水塔是公用的 整個平台也是公用的 那麼告到法院去的時候 這個四樓的住戶 他就提出抗辯 他就主張說什麼呢 我這個房子已經蓋了22年 那麼你們當初呢 也沒有表示異議 沒有表示異議 沒有人有不同的意見 那麼依誠信原則 你現在才22年之後 你才提出告訴 違背誠信原則 那麼第二個 他還主張說什麼呢 你早就知道 你早就知道這個違建存在了 22年前蓋的時候你就知道 你22年前不提出來 你現在才提出來 而且他那時候四樓主張說 我有經過一二樓的同意 我有告訴你 因為那時候他在蓋的時候 二樓是把房屋租給別人的 所以也就是說 二樓的房屋的屋主 事實上不住在那裡 他房屋是租出去的 所以那四樓就主張說 我那時候有通知 一樓二樓三樓 那麼二樓我通知你的房客 我已經通知你的房客 找不到你嘛 通知你的房客 請你的房客轉告你 那你都沒有提出異議 所以我就認定你同意 那認定你同意了 那22年之後 你才來請求我拆除 你有違背誠信原則 所以他就認定自己沒有錯 再來他又主張 那這個四樓的人也主張說 那你如果要我拆掉 要恢復原狀 那麼事實上民法規定 請求權為15年 你的請求說你的權利要請求 主張你的請求權已經超過 15年的時效限制 所以就認定他二樓的請求 是沒有道理的 那麼結果這件事情 法院最後判決就是認定什麼 四樓的頂樓的住戶是輸的 是錯誤的 所以法院還判決 他要把它拆掉 把它拆掉 那麼為什麼法院是這樣判呢 他認為這個四樓的屋主 他必須要取得 頂樓平台的使用權才可以蓋 而且他取得使用權 是要樓下每一個住戶的同意 如果沒有取得 每一個住戶的同意 就稱為無權占有 無權占有 雖然一三樓同意 可是二樓不同意 二樓不同意呢 他就是就算是無權占有 就不能夠蓋 那麼因為他當時 沒有表達意見 不代表他就贊成 這是要注意哦 在實務上是這樣說的 他當時沒有表達同意的意見 就是沒有表達意見 沒有簽名同意 只是他沈默 但是不代表他同意了 我們這一般人會誤會就是說 你沒說好不好 我就當作你說好 其實人家沒有說好不好 我們不要自己想說就是好 就好了 我們就來建 建一建就很多麻煩 所以法院就是認定說 這二樓他也沒有說要同意 住戶可能房客也沒有通知他 可能房客有告知他 他也覺得我沒有同意 你不能蓋 結果哪知道他就蓋起來了 這是一個 那第二個就是 這個請求權的回復 就是說民法125條 有說到請求權如果 因為15年間不行使則消滅 就是說我們有在法律上 有種種的請求權 那但是15年內 你沒有提出來 那這個請求權就消滅 但是請求權的回復 不包含所有權 這要注意啊 這個請求權的回復 不包含所有權 那因為這個屋頂的平台 是屬於所有權的一個爭議性 所以所有權的回復請求權 不受民法第125條的這個限制 125條 民法125條的15年的 這個時效限制 所以即使他說22年之後 二樓才提出來訴訟 要拆除頂樓違建 他也沒有時效超過的問題 所以最後法院就判決 這個四樓 要把頂樓的違建拆除掉 因為這是一個簡易案件 所以還不得上訴 這個真是麻煩 住了那麼久的房子 最後還是要拆的 那麼也許有人也會說 可是我有每年繳稅啊 有人多蓋了一層 還很乖呢 還每年繳稅 那怎麼辦呢 這也是一個實際上的例子 在台北市發生的 也是十四層樓 十四層樓 那麼這個十四層樓呢 這個很多大部分都這樣 這十四層樓的第十四樓 他可能兩邊都賣 因為他可能是兩邊賣 兩戶 一層樓兩戶或是四戶這樣 他可能買了兩間 那買了兩間之後呢 然後把這個頂樓呢 再增建起來 然後再從十四樓呢 這天花板挖一個洞 桌子旋轉樓梯上去 就變成兩層樓這樣 那麼他蓋的時候呢 他也有報備 他們也有報備 那麼每年呢 也向稅捐機關繳納房屋稅 還包括增建的頂樓 也繳了房屋稅 那麼也繳管理費 多一層樓的管理費 給管理委員會 所以公務局 台北公務局也准予備查 算是他認為說他主張說 有使用執照 因為公務局有備查嘛 算是你有使用執照的 合法建築物 結果哪裡知道 20多年之後 樓下某一戶就不同意 不同意他們這樣的一個違建 也是一樣告到法院去 告到法院去的時候 這個法官審理之後 就認為什麼 十四樓這個頂樓的住戶 他要增建沒有經過 所有區分所有權人會議的 決議通過 沒有通過的時候呢 這個時候建設公司 或是這個屋主 他就沒有權利蓋這個違建 建設公司也不可以賣 也不可以蓋了來賣 這個例子是建設公司 自己蓋了 在頂樓蓋了一層 然後從最高一層樓 十四樓的天花板 打個旋轉樓梯上去 然後就賣算兩層樓的錢 給第十四樓的人 那建設公司也沒有權利怎樣 這樣蓋 因為沒有經過 所有權人會議的同意 那麼他也不可以蓋 不可以賣 所以住戶多年來 沒有表示意見 只是沈默 不代表大家已經同意 這是最高法院的一個 法院法官的一個意見 是這樣子 那他甚至認為說 即使你已經繳了管理費 每年也納稅 也向公務機關報備 都是如果其它住戶 沒有同意 那麼這個增蓋增建的部分 就屬於違建 屬於無權占有 那跟這個與說 你在申請使用 在申請建築上是不是 有依照程序來申請 是不是合法 是沒有關係的 這牽扯到是你侵占了 其它住戶的權利 是一種侵權行為 所以重點是在這裡 而不是說我有沒有報備 我有沒有申請建造 或是我有沒有這個 向管理委員會繳費 我有沒有繳稅 不是這些問題 而是本質上 你在頂樓平台加蓋 就是侵損了其它住戶的權利 所以呢 我們在租房子的時候呢 其實要相當的一個 尤其住在頂樓的人 要改變一個觀念 不要再認為說 我住在最高的層樓 最高的這一層樓 所以頂樓陽台我就有使用權 我就是可以用可以蓋 甚至可以蓋來出租 這個都不可以的 都不可以的 好 我們再來看一個 還有一個案例啊 就是 也是在台北 也在台北 因為大概台北寸土寸金 或是台北的人 對這方面比較重視 那其實全省各縣市 在頂樓加蓋的很多 很多 那麼最好呢 這個都要注意一下 那麼這個案子是牽扯到佛堂 是一個佛堂 他這個頂樓呢是一個佛堂 那麼他買的這個十四樓 十四樓 也是十四樓的大樓 那麼在十四樓大樓 當作佛堂使用 那麼當作佛堂使用之後呢 他就覺得不夠用 應該十二樓 對不起 十二樓 那十二樓他覺得 不夠用的時候 他又在頂樓 這個比較誇張 他又在頂樓 他加蓋了兩層 變成十三樓跟十四樓 那麼加蓋兩層之後呢 就超過兩層以上 就是會有破壞建築 原有結構的危險 這是要注意 這是一個很不好的一個行為 雖然他們主張說 在民國76年就蓋了 那麼蓋了20多年 人家都也沒有 這個樓下也都沒有什麼意見 而且這個台北市是說 83年以前既有違章緩拆 所以他們就這個 雖然被告到法院去 他也是認為說 既然已經緩拆 你不能夠要我拆掉 這上面違建的兩層 那麼當然是法院還是認為說 你沒有經過所有權人的同意 要加蓋違建的話 那都是屬於 都是屬於違法侵權行為 何況蓋了兩層 蓋了兩層可能會 破壞整個建築結構 那麼這是更不可以的 更不可以的 好 這個是要注意的情況 也就是說即使你是 不是自己住 是用來做道場的 那這個本來道場 我們之前有提到過 在大樓 公寓大樓的道場 目前來講都還不算正式是 都不算是合法的 那只是說你私人的名義 所購買 然後用作自己修行之用 當然政府也沒有辦法 說強制你不可以在裡面 這個當作修行的場所 那只是說在這樣的情況之下 又作了一些違反的行為 那事實上會讓其它呢 其它的人 其它宗教的人 或是沒有信仰的人 對我們這個修行的人呢 會有一些微詞 甚至會有一些批評 說做了這些違法的行為 那如何能夠清淨三業呢 我們若要修行要清淨 最少法律上也是要遵守 不能做出這個違法的行為 沒有人會說 你是修什麼行呢 最起碼你就侵占到 我們的權利 侵占到我們的權利 你怎麼說你修得很清淨呢 那麼落人口舌啊 是很麻煩的事情 而且讓佛教被人家毀謗 所以即使我們是在公寓大廈 當中的一個道場 不管是自修用的 或是度眾或當講堂用的 上課用的道場 我們盡量做到合法 至少在建築物上面 建築物上面是合法的 乃至於消防設備 這些有關的一些設施呢 安全設施 我們盡量做到合法 不要把這個逃生門呢 逃生梯通通給拆掉 或是通通給蓋起來封起來 只是為了自己 道場的莊嚴跟方便 這是很比較不恰當的行為 那麼最後還有一個就是說 這種違建 還有發生有狀況就是出租 不是用來自己住 有時候頂樓違建拿來出租的 那這個時候又犯了另外一個 法律就叫做不當得利 不當得利 也就是說你得到的這個利益 是不正當的 不合法的 那麼不當得利的規定是 民法179條 民法179條有規定 就沒有法律上的原因 而受到利益 那麼你受到這個利益 而致使別人受損害的話呢 應該返還其利益 所以如果我沒有 法律上的原因 但是我得到利益了 而且是別人的權利受到損害 我這個利益是要交出來的 這叫不當得利的返還 那麼在這個例子裡面就是 發生在學區裡面的公寓大樓 學區裡面的公寓大樓 那麼學區裡面的公寓大樓呢 就是有的人比方說 四五樓的 住在五樓的最高樓 五樓的房東呢 他就會怎樣 再把頂樓加蓋 然後租給學生 或租給上班族 那麼有一個判例就是這樣子 就是他把這個過去這個 他這個房子已經蓋很久了 從84年一直到90 訴訟是發生在93年 93年 從84年就蓋好了 這個房東84年 就把這頂樓這個違建呢 蓋好了 而且蓋了七個房間 然後分租出去 每一個房間大概都可以 租到將近一萬塊 因為也是在台北寸土寸金 那麼這個時候呢 有其它的住戶呢 就提出來 提出來說你侵占了頂樓平台 而且你還出租 所以要他呢 把這違建拆掉之外 還依照民法126條的規定 就是說有「利息紅利租金 贍養費退職等等的債權 請求權時效為五年」 也就是說 樓下住戶要求頂樓的人 把頂樓平台的違建拆掉 因為他租出去了嘛 你要拆掉之外 你還要把你從84年 一直到93年所收的租金 平均分配 分配給所有的住戶 那法院認為說 如果這個請求的話 不當得利的請求 利息紅利租金的請求 時效只有五年 這126條規定的 所以法院的判決就是什麼呢 好 這個頂樓的房東呢 他必須要把從93年以前 五年 93年以前五年 也就是89年到93年之間的 租金收入 看總額多少錢 看五年間的租金收入 總額多少錢 平均分配給四層樓 就是他要交出四分之三 交出四分之三 分給一二三層樓的人 所以這個判決是一個很 典型的一個例子 所以那如果說 這個頂樓的房東說 我雖然租出去了 可是租金不是我收的 你不可以跟我要 租金可能是我一個朋友收的 因為他就是沒有工作 然後跟他很好 就讓他收這個租金 那麼這個時候 誰要來返還這個五年 就從舉報拆除的罪的訴訟 這一年開始往前推 五年的這個租金呢 也許他已經收了二十年 可是樓下的其它所有權人 只能請求五年的這個租金的 不當得利 那麼誰要來還呢 那當然是由房東的好朋友 因為房東沒有收這個租金 是由他的好朋友某甲 來收這個租金 所以其它一二三樓的 所有權人就要去跟某甲 提出償還這五年內 他所收的租金 然後每一層樓平均分配 就是他把總額多少 四分之三拿出來分配給 其它三層樓 好 那這個是有關於頂樓違建的 相關的一些問題 那怎麼辦呢 事實上我相信在這個 電視機前面收看 這個節目的一些 這個法師大德居士們 可能都會有遇到這樣的一個 多多少少 這樣的一個事情發生 那麼如果說你已經也有 真的在頂樓上有個違建 那希望呢 惟一救濟的方法就是取得 所有權人的同意 那麼所有權人 可以怎麼同意呢 依公寓大廈管理條例 第3條第5款的規定 彼此之間訂立一個 約定專有部分的契約 就是說大家去同意你 這個是公有的部分 但是你專用 公有的部分你專用 所以叫約定專有 不是你自己專有 是大家約定來讓你專有的 是公用的部分 公有 共有專用 共有專用的部分 那麼用這種共有專用的方式 是比較可以降低一些風險 那麼也就是說 如果大家都同意了 那麼你就不用擔心 別人會去舉報 而且大家明文了 有書約上有約定讓你專用 那麼如果即使在這個 未來幾年間 也許有人搬出去 新住戶搬進來 那麼新住戶如果事先知道 有這個專用的約定 那麼他等於就是接受 他就不會去檢舉 所以新住戶進來的時候 也要讓他知道說 這個頂樓是你專用的 讓他同意 那同意了 他就不會再去檢舉你 但是這是就同一棟大樓而已 這還是比較這個 安全的一個作法 那所以最主要就是說 希望呢那變成大家敦親睦鄰 你希望能夠大家同意你 專用這個共有的部分 大家敦親睦鄰 甚至呢是你 如果你有出租得到利益 這個時候有時候別的住戶 也會不是那麼平衡說 為什麼共有的部分 所得的利益是讓你來使用 所以這個時候是不是要大家 平均分擔得到的 這樣一個租金 這個也是一個作法 因為這個本來就是 不屬於我們的 那只是說你現在已經蓋了 已經蓋了你要再拆掉 當然大家會覺得可惜 那蓋了又沒有 再可以使用的時候盡量使用 但是如果希望能夠減少糾紛 最好能夠把這些利益 也跟別人分享 這是最好的方式 那麼最究竟的方式 就是不要蓋 不要蓋 即使你買了頂樓的房子 也不要想說在頂樓平台上 我再加蓋出去 可以多做一些利用 最好不要做這樣的事情 為什麼呢 因為現在現在的人法律觀念 越來越清楚 即使我沒有說 其實很多人也都知道 只要呢了解法令的 或是了解 公寓大廈的相關規定的 大家也都知道 頂樓平台不是個人專有的 那如果大部分那種大樓 就是說那種 好 很多住戶的 連棟的十幾層的大樓 那種的小社區形式的 這個應該都沒有什麼問題 這個問題比較多的 都是在公寓 都在公寓 四層樓五層樓的公寓 早期大部分都是 百分之九十 只要四五層樓的公寓 都會發生這樣的情況 那麼也就是 但是也就是因為時間很久了 那麼大家也想說敦親睦鄰 要和合共處 也很少人去處理這個問題 很少人去處理這個問題 那但是一但有人提出來 我們自己也要能夠明白 如果是我們自己的違建 那我們也知道說 事實上就是我們 不對在先 想盡辦法補救就是了 那如果是別人在樓上違建 你是不是 我知道這個法律 我趕快去報檢舉 就把它給拆了 那事實上還是要看看說 既然那麼多年了 我們都沒有說話 我們都沒有提出異議 那今天要提出異議 是不是他這個違建 已經危害到公共安全 還有其它層樓的安全 或是已經損害到 你們的水塔的使用 或是其它公共設施的使用 那如果有危害到 我是希望說 不要一下子就訴諸法律 大家是用協調的方式 看怎麼樣的協調 讓大家共有的部分 能夠得到共同使用 或是這個有關 公共設施的部分 能夠得到一個 合理的安全的一個維護 讓大家的生活品質更好 這個都是可以協調處理的 所以這是有關的 一些相關規定 或是說我們在具體實務上 怎麼做 最後幾分鐘呢 跟各位談一下有關基地台 基地台呢 反正過一段時間呢 就會有人又會來抗議 抗議說這個大樓頂樓 又有基地台 或是公寓的頂樓有這個 行動電話的這個基地台呢 這個會去管線 或是會影響到生活 會影響到我們的身體健康 你看這個社區 自從基地台來了之後呢 這個生病的人就多了 等等的種種的問題 那麼依電信法的規定 其實要能夠要在這個 公寓大樓的樓上 或地下室的埋設管線 或是樓上架設發射台的時候 都必須取得公寓大廈 管理委員會的同意 要取得同意才可以做 第二個如果這個 但是公寓大廈你同意了 出租了 出租了這些共有部分 給他們做架設基地台 或是你外牆出租 做廣告等租金收入 那麼注意公寓大廈 管理委員會必須要繳納 這個營業稅 那麼這個地方就是說 如果這個基地台可不可以拆 可不可以拆 有兩種情況 第一個他可以拆是說 這個基地台這個東西 本身就蓋架設在違建上面 它如果架設在違建上面的 這些基地台的發射器 是可以拆除的 因為違章建築 違章建築的話 他上面是不可以再架設 基地台的 因為本身就不合法 你在不合法的上面 再加什麼任何東西 都是不合法 把他拆掉了 可以申請拆除了 那麼有一種就是不可拆就是 他不是蓋在架在違章建築 他是架在頂樓上面 那麼頂樓上面 是屬於共有部分 那麼那如果又是大家同意了 那市政府是沒有權拆除 那你必須什麼 管理委員會 請管理委員會大家開會說 我們不要再續約了 因為這個你這樣租出去了 租出去就有這個契約的問題 那你要五年 大部分都在五年 五年一約 五年到了我們不要再續約了 所以就請這公寓大廈 管理委員會 大家開會從 頂樓不要再租出去 給電信公司當基地台 發射這個架設發射器 那麼五年時間一到 就解約那就拆除走了 那市政府是沒辦法強制拆除 因為你已經 大家開會同意租出去了 所以這個這個是 比較麻煩的一個問題 就是說那有些人 是自己的房子 整棟樓四層樓都是他自己的 他自己的 然後他自己就要租出去了 租給電信公司 那你其它人不能夠說 一定要市政府強制拆除 所以大部分都是希望 能夠協調 透過調解委員會 大家來協調說 這個東西確定是有害健康的 如果說你認為說 沒有危害健康 你要能夠有證明 讓其它的住戶呢 其它的鄰居們 大家能夠安心 那如果鄰居們認為說 這個是有害健康的 是不好的 而且呢讓我們很有壓力的 即使不確定有沒有有害健康 可是讓我們很多壓力的 那麼透過調解委員會 大家來調解看看 不要說這房子是我的 我要怎麼做就怎麼做 我們身為一個佛教徒 有時候也要考慮到 別人的一種感受 別人的感受好是不好 這也是慈悲喜捨的一個修持 我們要讓別人有歡喜心 要讓別人對這個宗教有信心 那就從我們自己的行為開始 多那一點收入 但是呢 讓我們結了很多的惡緣 那其實也是不好的 如果我們真的 需要那樣的收入 那我們就必須要想盡辦法 去廣結善緣 想辦法讓別人可以安心 這是不管是自己要架設 要出租這樣的 出租給電信公司 或是你是看到你家 或是你附近有人 有這樣的出租的行為 你想要做一個這個補救的話 可以怎麼做 大概是這樣的一些情況 那麼這有關頂樓的問題呢 大約林林種種 比較重要比較常見的 這幾件事情 違建 違建之後出租 或是說這個出租給電信公司 架設基地台 乃至於在這個外牆頂樓 懸掛這個廣告看板等等的 這些一些相關的規定 那實務上其實是很多的 只是說怎麼做 才比較不違法 怎麼做呢 比較不會干擾到其他的人 讓整個社區整個住處 都比較和樂一點 這是我們可以注意的 好 那麼今天的課呢 先跟大家呢 報告到這裡 那麼我們下一堂課 再進入其它的一個主題 謝謝各位 那祝福各位呢 身心平安法喜充滿 阿彌陀佛